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TRADUCTION
DU PROJET D’AMENAGEMENT
(extrait de la partie 4 du
Rapport de présentation
Ne sont présentés ici que les secteurs urbanisés ou à urbaniser.
Pour les zones agricoles, pour les zones boisées, et pour les zones naturelles et forestières, qui ne font l’objet que de peu de demandes, il sera donc nécessaire, en cas de besoin, d’aller consulter à la mairie le Rapport de présentation .
Pour les secteurs urbanisés ou à urbaniser, le Rapport de présentation comporte un découpage en plusieurs secteurs, avec une carte de zonage dans lesquelles se trouvent naturellement comprises des zones naturelles ou agricoles.
Ces cartes de zonage, qui, jusqu’à présent, n’avaient pas pu être mise sur le site, seront certainement très utiles.
3-2 – La présentation des principaux secteurs
3-2-1 – Les secteurs urbanisés ou à urbaniser
Le secteur de Dahouët.
Le secteur du Vaumadeuc et du Temple
Le secteur du Val-André
Le secteur sud du bourg de Pléneuf
Le secteur de la VilleRio
Le secteur des Vallées au Vauclair.
3-3 – Les autres dispositions du PLU
3-3-1 – Les emplacements réservés
3-3-2 – Les éléments remarquables à préserver au titre de la loi Paysage
3-3-3 – Les cheminements à préserver au titre de la loi Paysage.
3-3-4 – Les servitudes d’utilité publique.
3-4 – La mise en œuvre du PLU
3-4-1 – Acquisitions foncières
3-4-2 – L’urbanisation des zones Aus
3-4-3 – Le financement des équipements publics.
_________________
3-1 – Division du territoire
en zones
Le territoire couvert par le PLU est divisé en :
- zones urbaines,
- zones à urbaniser,
- zones agricoles,
- zones naturelles et forestières.
3-1-1 – Les zones urbaines
ou U
Les zones urbaines (U) sont celles dans lesquelles les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d'admettre immédiatement des constructions.
Les parcelles s'y trouvant sont viabilisées (eau potable, électricité, voie d'accès. . . ) et sont de par leur nature destinées à la construction de logements. Il peut toutefois y être installé des commerces, des services, voire des activités artisanales compatibles avec un secteur d'habitation.
Elles regroupent les zones: Ua, Ub, Uc, Ud, Uy, Ut, UL et Ueq.
Zones Ua
Elle couvre les quartiers d'habitation agglomérés les plus anciens de la commune. Les bâtiments sont édifiés, en règle générale, en ordre continu à l'alignement des voies et places publiques ou en groupement de constructions (par adossement des constructions aux limites séparatives). Cette zone concerne plus particulièrement la partie centrale de PLENEUF, le front de mer du VAL ANDRE ainsi que le centre de Dahouët.
La zone Ua rassemble les secteurs suivants :
- un sous secteur Uaa pour la communauté religieuse et l'amirauté du VAL-ANDRE ;
- un sous secteur Uab pour les quartiers denses du centre ville de PLENEUF et Dahouët. Les constructions nouvelles doivent y être édifiées à l'alignement des voies et places publiques, généralement en limite séparative. Leur hauteur ne saurait excéder 10 m à la sablière et 14 m. au faîtage ;
- un sous secteur Uac concerne les autres zones denses situées en arrière de la partie littorale. Les règles d'implantation des constructions nouvelles sont identiques à celles des secteurs Uab mais la hauteur maximale des constructions est ramenée à 8 m à la sablière et 12 m au faîtage ;
- des sous secteurs Uaf numérotés de 1 à 6, correspondent aux différents secteurs du front de mer du VAL-ANDRE. identifiés à l'issue de l'étude architecturale et urbaine spécifique réalisée préalablement à la présente élaboration du PLU (voir Annexes).
Pour les secteurs Uaf, la commune de PLENEUF-VAL-ANDRE a, dans le cadre de la présente élaboration, souhaité approfondir la réflexion sur les évolutions afin de permettre la conservation, sans interdire l'évolution de ce site qui présente les caractéristiques suivantes :
- une forte individualité au niveau de sa composition urbaine résultant à la fois de la topographie et de la vocation affirmée de station balnéaire ;
- une grande qualité globale du patrimoine architectural qui présente le paradoxe d'une grande diversité (styles, formes et matériaux) associée à une cohérence certaine due à l'homogénéité relative de l'épannelage et de l'implantation, mais surtout de la présence importante de villas balnéaires (fin 19ème siècle et surtout première moitié du 20ème). Le premier terme du paradoxe (la diversité des éléments bâtis) a conduit à écarter l'hypothèse d'une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectutal, Urbain et Paysager) . Pour autant la densité et la qualité du patrimoine bâti ont incité la collectivité à mener une réflexion plus fine que celles qui avaient pu être conduites lors de l'élaboration et des révisions du POS précédent.
C'est le sens de l'étude architecturale et urbaine du front de mer du VAL-ANDRE que le Conseil Municipal a confiée au bureau d'études rennais ARIA.
Cette étude a été menée en deux phases principales :
- une phase d'analyse qui comprend un état des lieux du bâti compris dans le site et indexé sur plan informatique ainsi qu'une banque de données informatiques qui, à partir des informations cadastrales propres à chaque parcelle, permet d'établir une représentation du site en trois dimensions ;
- une phase de proposition qui comporte 2 parties distinctes. la formulation d'hypothèses réglementaires destinées à être incluses dans le PLU et l'établissement d'un cahier des charges
Réalisées à partir de l'état des lieux (phase 1 ), les hypothèses réglementaires ont été testées sur support informatique et ce notamment pour ce qui concerne les règles d'emprise au sol, de hauteur et de prospects définis au moyen de volumes capables. Ceux-ci s'ils définissent une constructibilité maximale théorique et ne doivent en aucun cas être perçus comme l'image d'une réalité future En effet, la quasi-totalité des constructions existantes est en très bon état et ont vocation à demeurer en l'état pendant de nombreuses décennies Les hypothèses ainsi dégagées ont permis de préciser et d'affiner le règlement du PLU :
- un recul des constructions de 3 mètres par rapport à la digue promenade, s'inspirant de la réalité du terrain observée, a ainsi été prévu De même, ce recul de 3 mètres est appliqué sur une profondeur de 15 mètres le long des rues perpendiculaires afin de ménager les perspectives et les vues biaises vers la mer ;
- les règles de hauteur ont été différenciées selon six sous secteurs délimités à partir de hauteurs moyennes et maxima observées par îlot. Les hauteurs à la sablière varient respectivement de 6 à 12 mètres et celles au faîtage de 10 à 16 mètres
Ces règles sont susceptibles de favoriser le maintien de l'épannelage actuel, évitant ainsi les risques de bouleversement de l'image actuelle de la station. Par la combinaison des règles d'implantation et de hauteur, elles permettront également de préserver ce secteur de PLENEUF-VAL-ANDRE, d'une densification outrancière. De fait, la fixation d'un COS n'a pas été jugée utile dans ces secteurs: on y a préféré un Plafond Légal de Densité (PLD) de 1,5
Quant au cahier des recommandations architecturales qui est annexé au règlement du PLU et qui s'en voit conférer la même valeur juridique, il définit :
- les règles générales d'implantation, en rappelant que les documents graphiques établis en trois dimensions fixent les gabarits constructibles et les hauteurs maximales par rapport à la voie publique. Ces recommandations limitent également le linéaire de façade à 15 m. et fixent également un maximum pour le nombre ainsi que pour la taille des lucarnes et des éléments de saillie ;
- les critères généraux de l'expression architecturale, celle-ci restant toutefois sous la responsabilité du maître d'oeuvre ou du concepteur ;
- les recommandations à appliquer en matière d'utilisation des matériaux (murs, toitures, menuiseries extérieures) ;
- les couleurs à utiliser de manière préférentielle.
Toujours dans le secteur du Front de mer du VAL-ANDRE, a été créé, dans le cadre de la présente élaboration, un sous secteur Uat qui :
- concerne le secteur de la Place des Régates,
- inclue le casino,
- se prolonge au droit de l'ancienne communauté religieuse.
Ce sous secteur, en grande partie propriété communale, a pour objectif spécifique d'accueillir des constructions et installations à vocation d'activités touristiques et de loisirs, plus particulièrement tournées vers la mer, et le cas échéant des parcs et aires de stationnement. Dans ce sous secteur, il est prévu de ne pas faire application du principe de recul des constructions de 3 m par rapport à la digue promenade (et sur les rues latérales sur une profondeur de 15 m) comme cela a été adopté pour les secteurs 1 Uaf à 6Uaf.
La hauteur maximale des constructions fixée à 10 m à la sablière et 14 m. au faîtage (comme dans le sous secteur 3Uaf), pourra être majorée, le cas échéant, pour les ouvrages techniques nécessaires.
Tout projet d'aménagement ou de modification de ce secteur devra enfin prendre en compte la nécessaire conservation des percées visuelles existantes depuis la rue Charles de Gannes, située entre la Place des Régates et l'ancienne Communauté.
Zones Ub
Ces zones correspondent à un tissu urbain relativement dense et comportent des immeubles collectifs ainsi que des habitations individuelles.
Elles concernent notamment les secteurs suivants :
- la Ville Pichard,
- le secteur compris entre la Guette et le Minihy,
- le secteur du Mûrier.
Zones Uc
Elles correspondent aux secteurs urbains à densité moyenne ou faible dans lesquels prédomine l'habitat individuel et concernent la majeure partie des secteurs urbanisés situés entre le VAL-ANDRE et la centre bourg de PLENEUF .
Les zones Uc comportent par ailleurs un sous secteur Ucg destiné à accueillir les bâtiments liés au golf et à son exploitation. hôtel, club house. La limite Nord de ce secteur Ucg a été déterminée de manière à reculer les futures constructions en deçà de la ligne de crête située au-dessus de la Plage des Vallées. Il convient enfin de préciser que l'accès à ce secteur Ucg se fait à partir de la rue de la Plage des Vallées au moyen d'une voie créée lors de l'aménagement du golf.
Zones Ud
Elles correspondent aux hameaux et villages qui présentent un habitat de faible densité et parfois des difficultés de raccordement à un réseau collectif public d'assainissement.
Ces zones Ud concernent notamment les secteurs de :
- la Caderie, le Clos, les Rues, Bien-y-Vient . .
Zones Uy
Elles couvrent des secteurs à vocation d'activités notamment artisanales. Elles concernent les zones situées :
- entre le Tertre Oro et la Croix Dom Julien,
- à proximité immédiate de la station d'épuration,
- au niveau de la Croix des Landes.
Les zones Uy comportent par ailleurs :
un sous secteur Uyc, situé au Sud du centre bourg de PLENEUF, qui est destiné à l'accueil des activités commerciales.
Zones Ut
Elles correspondent aux zones d'habitat temporaire liées aux activités touristiques.
Elles concernent :
- le camping du Minihy situé le long de la rue du même nom, en arrière du VAL ANDRE,
- le camping des Vallées situé entre la plage des Vallées et le golf.
Les zones Ut comportent par ailleurs un sous secteur Ut1, situé au Sud du château de Nantois prés du ruisseau du même nom, qui est destiné à l'accueil des Parcs Résidentiels de Loisirs (PRL).
Zones UL
Elles correspondent aux zones urbaines réservées aux activités de sports et loisirs.
Elles concernent :
- la zone située autour de la piscine et l'actuel camping des Monts Colleux qui devrait être déplacé,
- la zone autour de l'école de voile au Nord du port du Dahouët.
1.1.8. Zones Ueq
Elles correspondent aux zones urbaines réservées aux activités de sports et de loisirs équestres
Elles concernent la zone située autour du centre équestre de la Jeannette.
3-1-2 – Les zones à
urbaniser ou zones AU
Il s'agit de zones qui, par leur situation, doivent permettre à court, moyen ou long terme une extension de l'urbanisation, notamment dans les secteurs périphériques du noyau ancien central. Les zones AU sont des zones généralement non bâties, peu ou pas équipées qui présentent :
- soit une structure parcellaire complexe nécessitant un redécoupage avant tout aménagement,
- soit de grandes parcelles desservies mais justifiant un aménagement d'ensemble pour éviter un gaspillage de terrains.
Le présent PLU a défini, conformément à l'article R.123-18 du Code de l'Urbanisme, 2 types de zones AU à savoir: des zones réglementées et des zones strictes.
Les zones réglementées (AUr)
Ces zones sont urbanisables immédiatement par le biais de lotissements, d'opérations groupées ou de permis de construire isolés dans certains cas.
Les secteurs AUr à vocation d'habitat et d'activités compatibles avec l'habitat. Ils concernent des secteurs d'habitat à vocation pavillonnaire ou individuelle, de densité moyenne (Ville Berneuf, Tertre Bée et Ville Rio.).
Elles comprennent par ailleurs un sous secteur AULr à vocation de tourisme qui couvre les espaces prévus pour les campings des Monts Colleux.
Ces zones ne disposant pas de tous les équipements nécessaires, la commune peut, en application de l'article L.332-9 du Code de l'Urbanisme, par délibération approuvant le programme d'aménagement d'ensemble, mettre à la charge des bénéficiaires des autorisations de construire tout ou partie des dépenses de réalisation des équipements publics prévus. Cette participation qui se substitue à la taxe locale d'équipement, si elle existe, est exigée sous forme de contribution financiére ou, en accord avec le demandeur de l'autorisation, sous forme d'exécution de travaux ou d'apport de terrains
Les zones strictes (AUs)
Ces zones n'ont quant à elles, pas donné lieu à une réflexion d'aménagement Elles seront donc dans l'immédiat, inconstructibles et concernées par le processus d'ouverture à l'urbanisation.
Les secteurs AUs correspondent aux futurs quartiers d'habitat (le Bignon, le Gros Tertre, le Bourgneuf. . . )
Elles comprennent par ailleurs :
- un sous secteur AUys qui permettra si le besoin se fait sentir, d'étendre la zone d'activités existante en bordure de la RD 17 A au niveau du lieu-dit "La Croix des Landes" ;
- un sous secteur AULs destiné à permettre si le besoin se fait sentir et si les projets envisagés sont cohérents avec la vocation des lieux, la création d'un nouveau camping
- un sous secteur AUps destiné à permettre à terme des opérations d'accompagnement du centre nautique au niveau du Piégu dans la mesure où celui-ci connaîtrait une nouvelle phase
L'ouverture à l'urbanisation des zones AUs devra se faire en respectant la procédure édictée par l'article L.300-2 du Code de l'Urbanisme introduit par la loi du 18 juillet 1985 relative à la définition et à la mise en oeuvre des principes d'aménagement
Il appartiendra au Conseil Municipal de délibérer sur les objectifs poursuivis dans l'aménagement de la zone et sur les modalités d'une concertation associant les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées.
Cette concertation devra se poursuivre pendant toute la durée de l'élaboration du projet d'urbanisation Celui-ci devra notamment définir le programme d'aménagement, les équipements publics nécessaires ainsi que les modalités de financement À l'issue de cette concertation, Monsieur le maire présentera le bilan devant le Conseil Municipal qui en délibérera.
Cette procédure entraîne la modification du PLU (aprés enquête publique) pour prendre en compte le schéma d'organisation et le réglement d'urbanisme de la zone considérée. La zone AUs concernée est alors réglementée et sera intitulée AUr. Elle sera alors ouverte à l'urbanisation.
3-1-3 – Les zones agricoles
ou zones A
La zone A est constituée par les parties du territoire communal équipées ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Elle comprend par ailleurs un sous secteur Aa dans laquelle les installations agricoles classées sont interdites et qui se trouve à proximité immédiate des zones urbanisées
3-1-4 – Les zones naturelles et forestières ou zones N
La zone N constitue un espace naturel qu'il convient de préserver en raison d'une part de l'existence de risques ou de nuisances, d'autre part de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique ou écologique.
Elle comprend par ailleurs les sous secteurs suivants :
- un secteur Nm qui couvre le Domaine Public Maritime,
- un secteur NL couvrant les espaces remarquables identifiés au titre de la loi littoral (article L.146-6 du Code de l'urbanisme),
- un secteur Na qui correspond aux parties des propriétés, situées dans le secteur NL, mais exclues de celui-ci ;
- un secteur Nr qui correspond à des zones à risques majeurs,
- un secteur Ng qui englobe uniquement le terrain de golf,
- un secteur Ne qui couvre la station d'épuration et les équipements qui s'y rapportent,
- un secteur Nh qui correspond aux parties des propriétés, situées dans la zone agricole, mais exclues de celle-ci.
3-2 – Présentation et
justification des secteurs
3-2-1 – Les secteurs
urbanisés et à urbaniser
Le
secteur de Dahouët
Les zones urbaines (zones U)
Le classement en zone urbaine des secteurs déjà construits s'impose d'emblée.
Six types de zonage ont été mis en place :
- la zone Uaa qui correspond à la communauté religieuse au Sud du port.
- la zone Uab autour du port du Dahouët au Nord et au Sud-Est. L'urbanisation y est déjà dense avec un secteur ancien et de qualité le long du port.
- la zone Uac pour les autres zones denses situées en arrière de la partie littorale.
- la zone Uaf numérotée de 1 à 6 pour le front de mer du Val André.
- la zone Ub en prolongement de la zone Uab autour du port. Cette zone correspond à de l'urbanisation intermédiaire entre le centre traditionnel et les quartiers pavillonnaires de développement récent.
- la zone Uc qui correspond aux quartiers périphériques de développement urbain et qui englobe la majeure partie de la ZAC du plateau de la Guette.
- la zone UL qui correspond à l'école de voile.
- la zone Up qui correspond au port du Dahouët.
L'ensemble des ces zones U possède les infrastructures (routes, rues...), les équipements et les réseaux (eau potable, électricité, téléphone et réseau d'assainissement collectif) nécessaires.
Les zones à urbaniser (zones AU)
Les zones AUr (urbanisation à court ou moyen terme)
Ce secteur de PLENEUF-VAL-ANDRE ne comporte aucune zone d'urbanisation à court ou moyen terme.
Les zones AUs (urbanisation à long terme)
Ce secteur correspond à une zone d'urbanisation à long terme. Il a été mis en place pour constituer une réserve foncière dans le but de poursuivre le développement de la zone agglomérée du Dahouët La zone 1AUs se situe pour les 2/3 en dehors des espaces proches, seules les 3 parcelles situées au Nord-Ouest Ces 3 parcelles sont enclavées dans une zone urbanisée et constitue bien une extension limitée de l'urbanisation en continuité de l'existant
Principes d'aménagement .
Les accès pourront se faire par les chemins du Bignon et de la Sancie. Les principes d'aménagement seront précisés au moment de la procédure de modification du PLU.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement :
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer car le secteur se situe sur le flanc du vallon orienté vers l'intérieur des terres Le point haut du secteur culmine à 44 m et la zone se situe au niveau de la ligne des 20 m. Il n'y aucun impact particulier sur l'environnement
.
Vocation de la zone définie dans le PADD .
Elle constitue une réserve foncière pour l'implantation de constructions à vocation d'habitat à long terme Bien que relativement étendue (7,9 ha), elle correspond au seul secteur d'extension possible au niveau de Dahouët. En effet, afin de protéger l'environnement, la commune a souhaité classer l'ensemble des terrains situés au Nord-Est (vers la mer) en espaces remarquables ou en zones naturelles, le secteur de l'Etang à Marée en zone naturelle, l'ensemble de la vallée de la Flora en espaces remarquables (NL) ou naturels (N).
De plus, afin de pouvoir réaliser des opérations cohérentes d'aménagement, elle n'a pas souhaité morceler le secteur en rattachant certains espaces vides au zonage Uc existant ou en plusieurs zones à urbaniser (AU).
C'est pourquoi, malgré la première impression, la zone pourrait être considérée comme une extension relativement limitée de l'urbanisation.
Principes d'aménagement .
Même si la zone n'a pas été classée en zone à urbaniser à court terme, les nouvelles voies de desserte du secteur ont été pensés et matérialisés au moyen d'emplacements réservés. Comme pour toutes les zones AUs, les principes d'aménagement seront précisés au moment de l'ouverture effective à l'urbanisation c'est à dire par la réalisation d'une procédure de modification du PLU.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement :
Il n'y a pratiquement pas de covisibilité avec la mer car la limite de l'extension de l'urbanisation a volontairement été arrêtée avant le point haut du secteur qui culmine à 54 m. La relative covisibilité de la partie la plus haute pourrait par ailleurs être atténuée par des mesures d'accompagnement qui seront précisées lors de la modification du PLU (par exemple conservation des haies bocagères existantes. . )
Les impacts sur l'environnement liés au classement en zone à urbaniser à long terme de ce secteur sont essentiellement liés au paysage et fonction des orientations d'aménagement qui seront retenues.
Vocation de la zone définie dans le PADD .
Ce secteur a vocation d'urbanisation à long terme a été mis en place pour poursuivre la densification de l'habitat entre la zone agglomérée du Dahouët et du Val André. Il est inclus dans le périmètre de la ZAC du Plateau de la Guette. Il constitue actuellement une "dent creuse'. entourée de toute part par de l'urbanisation Il constitue bien une extension limitée (0,8 ha) de l'urbanisation en continuité avec l'existant.
Principes d'aménagement :
Les accès pourront se faire à partir de la RD 786 ou par les nouvelles voies d'accès envisagées. Les principes d'aménagement seront précisés au moment de l'ouverture effective à l'urbanisation lors de I modification du PLU.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer car le secteur est entouré par de l'urbanisation Il n'y a pas d'impact significatif sur l'environnement.
Cette petite zone, à l'extrémité Est du secteur du Dahouët. est entourée à l'Ouest et au Nord par la zone Uc, à l'Est par la zone Uy et au Sud par un espace naturel
- Vocation de la zone définie dans le PADD .
Ce secteur constitue une petite réserve foncière (1,2 ha) pour une urbanisation à long terme. Il constitue une "dent creuse" coincée entre des maisons d'habitation à l'Ouest et au Nord (zone Uc) et la zone industrielle (zone Uy) à l'Est. Sa délimitation s'est appuyée sur les contours formés par les rues et chemins existants à l'Ouest, au Sud et à l'Est.
Principes d'aménagement
Les principes d'aménagement seront précisés lors de l'ouverture réelle à l'urbanisation par une procédure de modification du PLU
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
Il n'y aucune covisibilité avec la mer car cette zone est implantée sur le flanc, de la colline du Tertre Oro, orienté vers l'intérieur des terres. Il n'y aucun impact particulier sur l'environnement car la zone s'arrête avant d'atteindre la vallée de la Flora qui est classée en zone naturelle pour la partie éloignée (zonage N) et en espaces remarquables (NL) pour la partie centrale).
Vocation de la zone définie dans le PADD .
Ce secteur a pour vocation d'accueillir à long terme tous les équipements et activités liés à l'activité portuaire (réserve foncière). La zone 16AUps, située au Sud du port de Dahouët, devrait permettre de répondre aux évolutions nécessaires du port dans les années à venir quand de nouveaux projets d'agrandissement ou d'amélioration des installations verront le jour. Cette petite zone de 1 ,2 ha constitue une extension limitée en continuité avec l'existant (la zone Up correspondant à la ZAC de Dahouët).
Principes d'aménagement :
Les accès pourront se faire à partir des rues des Peupliers, des Goélettes ou des Salines. Les principes d'aménagement seront précisés au moment de la modification du PLU.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer mais le secteur s'ouvre sur le plan d'eau de l'arrière port du Dahouët. Il n'y a pas a priori d'impact prévisible sur l'environnement.
Vocation de la zone définie dans le PADD .
Ce secteur a pour vocation d'accueillir à long terme tous les équipements et activités liés à l'activité portuaire (réserve foncière) Cette petite zone (0,3 ha), située pratiquement en dehors des espaces proches du littoral, correspond à la pointe de la ZAC du Port de Dahouët. De la même façon que la zone 16AUps, elle devrait permettre une extension limitée de l'urbanisation liée aux activités portuaires en continuité avec la zone Up attenante
Principes d'aménagement .
Les accès pourront se faire par le chemin du Bignon ou la rue des Peupliers Les principes d'aménagement seront précisés lors de l'ouverture réelle à l'urbanisation au moment de la modification du PLU.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer mais le secteur s'ouvre sur le plan d'eau de l'arrière port de Dahouët Il n'y a pas d'impact particulier sur l'environnement
Le
secteur du Vaumadeuc et du Temple
Les zones urbaines (zones U)
Ce secteur ne comporte qu'un seul type de zonage: la zone Ud. Cette zone correspond aux villages et hameaux anciens dont le caractère et l'aspect méritent d'être sauvegardés. Elle est destinée principalement à recevoir une urbanisation complémentaire à vocation principale d'habitation respectant les caractéristiques du contexte bâti existant.
Le zonage de ces deux hameaux reprend les limites des parcelles déjà construites ainsi que celles des terrains sans constructions qui constituent des "dents creuses" ou des extensions limitées.
Au niveau de la Caderie, l'ensemble des réseaux est présent à l'exception de celui des eaux usées. Le plan de zonage d'assainissement ayant montré que les sols ne sont pas aptes à l'assainissement autonome, la commune a décidé de raccorder le village au réseau collectif (délibération du 31 mai 1999)
Au niveau du village du Temple, l'ensemble des réseaux et infrastructure est présent y compris l'assainissement collectif.
Les zones à urbaniser (zones AU)
Les zones AUr (urbanisation à court ou moyen terme)
Aucune zone AUr n'a été proposée dans ce secteur.
Les zones AUs (urbanisation à long terme)
Aucune zone AUs n'a été proposée dans ce secteur.
Le secteur du Val-André
Les zones urbaines (zones U)
L'ensemble des zones urbanisables se situe dans les "dents creuses" du tissu urbanisé. Ce nouveau zonage permettra de mener à bien l'opération de réhabilitation du front de mer engagé par la municipalité.
D'importantes surfaces restent classées en zones agricoles (Aa) et naturelles (N) pour garder des "poumons verts" au cœur de la station.
Le classement en zone urbaine des secteurs déjà construits du VAL-ANDRE s'impose d'emblée.
Dix types de zonage ont été mis en place :
- la zone Uaa qui correspond à la communauté religieuse et à l'Amirauté.
- la zone Uac qui correspond à la partie Sud du VAL-ANDRE située en arrière du Front de mer ;
- la zone Uat qui correspond à une urbanisation dense autour de la place des Régates et du Casino ;
- La zone Uaf qui correspond à une zone urbaine dense du Front de mer ;
- la zone Ub entre la zone Uc de Dahouët et du VAL-ANDRE. Elle correspond à la zone d'urbanisation dense autour du Guémadeuc ;
- la zone Uc qui correspond aux quartiers périphériques de développement urbain et qui englobe la majeure partie de la zone située en arrière du Front de mer ;
- la zone UL qui correspond à l'école de voile ;
- la zone Ut qui correspond au camping du Minihy.
L'ensemble des ces zones U possède les infrastructures (routes, rues. . ), les équipements et les réseaux (eau potable, électricité, téléphone et réseau d'assainissement collectif) nécessaires.
Les zones à urbaniser (zones AU)
Les zones AUr (urbanisation à court ou moyen terme)
Vocation de la zone définie dans le PADD .
Ce secteur a pour vocation l'implantation d'une zone à vocation touristique à court ou moyen terme. Il a été mis en place, conformément aux objectifs du PADD, pour poursuivre la politique de développement touristique et de diversification de l'offre en hébergements. Il constitue bien une extension limitée (1,7 ha) et continue de l'urbanisation existante.
Principes d'aménagement :
Les accès se feront par la rue Jean Lebrun, au niveau de la piscine ou par la nouvelle voie d'accès qui devrait être construite au Nord de la zone. Tous les réseaux sont présents en limite de zone et ont une capacité suffisante.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement :
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer car la zone est
située sur le flanc d'un vallon orienté vers l'intérieur des terres. Il n'y a
pas d'impact particulier sur l'environnement sauf le fait que cette zone correspond
à d'anciennes terres agricoles.
Vocation de la zone définie dans le PADD :
La zone 9AUr constitue une extension limitée de l'urbanisation et continuité avec l'existant. Elle est entourée par des constructions (zonées en Uc au PLU) et a pour vocation l'implantation d'habitations.
Principes d'aménagement :
Les accès pourront se faire par la rue Théodore Botrel. Tous
les réseaux sont présents en limite de zone et ont une capacité suffisante.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement :
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer car le secteur se situe en pleine zone agglomérée du Val André. Il n'y a pas d'impact significatif sur l'environnement.
Les zones AUs (urbanisation à long terme)
Vocation de la zone définie dans le PADD :
De la même façon que la zone 3AUs, la zone 4AUs constitue
une extension limitée de l'urbanisation et continuité avec l'existant. Elle
représente une surface de 1,8 ha entourée par des constructions (zonées en Ub
et Uc au PLU).
Principes d'aménagement :
Les accès pourront se faire par l'avenue des Chalets. Les
principes d'aménagement seront précisés au moment de l'ouverture effective à
l'urbanisation au moyen d'une procédure de modification du PLU.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer car le secteur se situe en pleine zone agglomérée du Val André. Il n'y a pas d'impact significatif sur l'environnement.
.
La zone à vocation d'habitat: 6AUs
Vocation de la zone définie dans le PADD :
Ce secteur a pour vocation l'implantation d'une zone d'habitat à long terme. Il a été mis en place, conformément aux objectifs du PADD, pour constituer une réserve fonciére permettant à terme de rejoindre les 2 zones agglomérées du Val André et de Pléneuf Il se situe bien en continuité avec l'existant car il est entouré à l'Ouest, au Nord et à l'Est par des constructions existantes Bien que relativement étendu, ce secteur peut constituer une extension limitée de l'urbanisation au regard des grandes zones urbanisées attenantes (zones Uc).
Principes d'aménagement :
Les accès futurs pourront se faire à partir de la rue Jean Lebrun et la rue Théodore Botrel ainsi que par la nouvelle voie d'accès reliant ces 2 rues qui sera réalisée. Les principes d'aménagement seront définis plus précisément au moment de l'ouverture effective à l'urbanisation par l'intermédiaire d'une procédure de modification du PLU.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer car il est situé en arriére d'une large bande d'urbanisation De plus, la zone est située sur le flanc d'un vallon orienté vers l'intérieur des terres Il n'y a aucun impact particulier sur l'environnement.
.
la zone à vocation d'habitat: 7 AUs
Vocation de la zone définie dans le PADD .
Ce secteur a pour vocation l'implantation d'une zone d'habitat à long terme Il a été mis en place pour constituer une réserve foncière permettant à terme de fermer la zone agglomérée de Pléneuf. Il se situe bien en continuité avec l'existant car il est entouré à l'Ouest, au Sud et à l'Est par des constructions existantes (zonage Uc) Ce secteur constitue une extension limitée de l'urbanisation (2,2 ha) au regard des grandes zones urbanisées attenantes (zones Uc).
Principes d'aménagement :
Les accès futurs seront à définir au moment de l'ouverture à l'urbanisation lors d'une procédure de modification du PLU.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement :
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer car il est situé en vis à vis avec la colline où est implanté la piscine.
Il n'y pas d'impact particulier attendu sur l'environnement car la zone naturelle située au Nord a été classée en N.
Vocation de la zone définie dans le PADD :
Ce secteur correspond à la zone réservée aux activités liées à la présence de la mer et du centre nautique.
Principes d'aménagement :
Les principes d'aménagement, si nécessaire, seront définis plus précisément au moment de la modification du PLU.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
Cette zone n'a pas été classée en espace remarquable au titre de la loi littoral car le secteur est déjà partiellement utilisé et anthropisé. De plus, les activités nautiques nécessitent impérativement la proximité immédiate de la mer. L'insertion dans le paysage, des éventuels aménagements, devra cependant être prise en compte avec précaution au moment de l'ouverture à l'urbanisation. Il n'y a pas impact particulier sur l'environnement (réseau d'assainissement collectif des eaux usées à proximité...).
Le
secteur sud du bourg de Pléneuf.
Les zones urbaines (zones U)
L'ensemble de ce secteur se situe en continuité du bourg de PLENEUF à proximité d'un centre commercial. Le classement en zone urbaine, de ce secteur déjà construit du bourg, s'impose d'emblée
Deux types de zonage ont été mis en place :
- la zone Uc qui correspond aux quartiers périphériques de développement urbain où les constructions sont édifiées, en règle générale, en ordre discontinu et en recul par rapport aux voies et places ;
- la zone Ut qui correspond au camping ;
- la zone Uy qui correspond aux zones d'activités industrielles, artisanales ou commerciales
L'ensemble des ces zones U possède les infrastructures (routes, rues... ), les équipements et les réseaux (eau potable, électricité, téléphone et réseau d'assainissement collectif) nécessaires
Les zones à urbaniser (zones AU)
Les zones AUr (urbanisation à court ou moyen terme)
La zone à vocation d'habitat du Clos Castel: 1AUr
Vocation de la zone définie dans le PADD .
Ce secteur a pour vocation l'implantation d'une zone d'habitat à court terme. Il a été mis en place, conformément aux objectifs du PADD, pour poursuivre la densification de l'habitat autour de la zone agglomérée de Pléneuf. Il constitue bien une extension limitée (4,9 ha), par rapport à la très grande zone urbanisée attenante, et en continue avec les constructions existantes au Nord et à l'Est.
Principes d'aménagement
Sa délimitation s'est appuyée sur le chemin des Clos Castels
au Sud et sur le prolongement de la rue des Sentes au Nord. Son aménagement
d'ensemble s'est organisé selon les indications données dans les schémas des
principes d'aménagement présenté ci-dessous. Un bassin de gestion des eaux
pluviales est prévu ainsi que des cheminements piétonniers. Des constructions
sont en cours
de réalisation au niveau de la première tranche du lotissement. Tous les
réseaux sont présents à proximité immédiate du secteur y compris
l'assainissement collectif.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
Il n'y aucune covisibilité avec la mer car la zone 1AUr se trouve en arrière d'une large bande urbanisée qui domine autour de 50 rn (le Val André). L'insertion dans le paysage est facilitée par la présence d'une grande zone verte et boisée à l'Ouest. Du point de vue de l'environnement, les impacts négatifs vis à vis des eaux de ruissellement ont été pris en compte avec la mise en place d'un bassin tampon
Vocation de la zone définie dans le PADD :
Ce secteur a pour vocation l'implantation d'une zone d'habitat à court ou moyen terme. Il a été mis en place pour poursuivre l'urbanisation de la zone agglomérée de Pléneuf dans la zone agglomérée. Il constitue bien une extension limitée (1,8 ha) et continue (constructions au Nord et à l'Est) de l'urbanisation existante.
Principes d'aménagement .
Les accès se feront par les chemins des Dimes (au Nord) ou des Clos Castels (au Sud). Tous les réseaux sont présents à proximité immédiate et l'assainissement sera collectif.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
Ce secteur ne présente aucune covisibilité avec la mer étant donnée son éloignement et la présence d'urbanisation au Nord. De plus, les hauteurs des constructions nouvelles s'aligneront sur celles des constructions existantes (zone Uc attenante). Il n'y a pas d'impact particulier sur l'environnement.
Les
zones AUs (urbanisation à long terme)
Vocation de la zone définie par le PADD
Elle est coincée entre la zone 4AUr et Aa au Nord, la zone
Uc à l'Est, le cimetière et la zone Uy au Sud, la zone 13AULs à l'Ouest.
Ce secteur a pour vocation l'implantation d'une zone d'habitat à long terme. Il a été mis en place, conformément aux objectifs du PADD, pour poursuivre la densification de l'habitat dans la limite intérieure de la rue de la Cour/ route des Galimènes. Il constitue une extension relativement limitée (2,6 ha) partiellement bâtie et en continuité de l'existant (présence d'un secteur urbanisé à l'Est Sa délimitation s'est basée sur les 3 routes l'entourant et par les constructions existantes pour le 4ème coté.
Principes d'aménagement .
Les accès pourront se faire par la rue de la Jeannette, la
rue de la Cour ou le chemin des DÎmes Les principes d'aménagement seront
précisés lors de la modification du PLU Le secteur sera alors à nouveau examiné
par la Commission Départementale des Sites
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement :
Il n'y a pratiquement de covisibilité avec la mer car la
zone est très éloignée du rivage. Son altitude relativement élevée et sa
situation sur le flanc du vallon orienté vers la mer font que la zone a une vue
sur le Val André et peut être vu. Des mesures particulières pourront être
précisés pour faciliter son intégration dans le paysage comme dans
l'environnement au moment de son ouverture effective à l'urbanisation.
Vocation de la zone définie dans le PADD :
Ce secteur a pour vocation l'implantation d'une zone à vocation touristique à long terme. Il a été mis en place, conformément aux objectifs du PADD, pour poursuivre la politique de développement touristique et de diversification de l'offre en hébergements. Il constitue une extension relativement limitée (3,5 ha) et continue de l'urbanisation existante (notamment au Sud).
Principes d'aménagement :
Les principes d'aménagement seront précisés au moment de l'ouverture à l'urbanisation par l'intermédiaire d'une procédure de modification. Le secteur sera alors à nouveau examiné par la Commission Départementale des Sites.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
De la même façon que la zone précédente, ce secteur présente
une relative covisibilité avec le Val André.
Il est orienté vers la mer et présente une certaine pente.
Il faut par ailleurs noter que la partie Sud de la zone possède un site
archéologique de classe 1 (avis à demander au service gestionnaire au moment de
l'urbanisation).
Le
secteur de la Ville Rio.
Les zones urbaines (zones U)
L'ensemble de ce secteur se situe en continuité du bourg de PLENEUF à proximité d'un centre commercial. Le classement en zone urbaine de ce secteur déjà construit du bourg s'impose d'emblée.
Trois types de zonage ont été mis en place :
- la zone Uab du bourg de PLENEUF, correspond à une urbanisation dense avec un secteur ancien.
- la zone Uc qui correspond aux quartiers périphériques de développement urbain et qui englobe la majeure partie des extensions pavillonnaires et aux anciens hameaux intégrés ;
- la zone Uyc qui correspond à la zone commerciale de Pléneuf-Val-André ;
- la zone Ueq qui correspond au centre équestre de la Jeannette.
L'ensemble des ces zones U possède les infrastructures (routes, rues. . . ), les équipements et les réseaux (eau potable, électricité, téléphone et réseau d'assainissement collectif) nécessaires.
Les zones à urbaniser (zones AU)
Les zones AUr (urbanisation à court ou moyen terme)
Vocation de la zone définie dans le PADD
Dans le cadre du RNU, cette zone a déjà fait l'objet d'une urbanisation dans sa partie Ouest.
Ce secteur à urbaniser à court terme s'inscrit dans la continuité de la zone agglomérée. Il représente une superficie de 3,6 ha. Dans le cadre du RNU, cette zone a déjà fait l'objet d'une urbanisation dans sa partie Ouest. Ces terrains dont la surface moyenne avoisine les 600 m2 permettront de répondre à la demande des jeunes couples qui souhaitent s'installer sur PLENEUF-VAL-ANDRE.
La première phase de ce lotissement est déjà réalisée.
Principes d'aménagement .
Le projet d'aménagement de ce secteur est fourni ci-après. Sa réalisation se déroule en trois tranches, la première est presque arrivée à son terme. Ses voies de desserte interne s'appuient sur la trame viaire existante et l'accès principal se fera à partir de la RD 58. Tous les réseaux sont présents à proximité immédiate voire à l'intérieur même de la zone car de nombreuses maisons sont déjà construites
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer et les seuls impacts attendus sur l'environnement ont été pris en compte. Un bassin de rétention des eaux pluviales a déjà été créé, afin de traiter les eaux recueillies par les nouvelles surfaces imperméabilisées. Du point de vue de son insertion dans le paysage, sa localisation à l'angle de 2 rues en face d'un espace boisé classé facilite son intégration ainsi que la protection, au titre de la Loi Paysage, de la haie existante le long de la RD 58.
Vocation de la zone définie dans le PADD .
Cette zone a pour vocation l'implantation d'habitations à court ou moyen terme. Cette parcelle située en continuité de l'existant permettra la construction de quatre nouvelles habitations. Elle représente une surface de 0,37 ha ce qui constitue bien une extension limitée.
Principes d'aménagement :
L'accès à cette zone se fera par la route des Galimènes. Tous les réseaux sont présents à proximité immédiate du secteur et l'assainissement se fera par le raccordement au réseau collectif. Le schéma des principes d'aménagement est présenté ci-dessous.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer étant donné son éloignement. Son intégration dans le paysage sera facilitée par la présence d'une haie bocagère située en limite Ouest.
Vocation de la zone définie dans le PADD .
Ce secteur à vocation d'habitat à court ou moyen terme constitue une extension limitée
(1 ,8 ha) de la zone urbanisée environnante (d'Est en Ouest: zonage Uc, Uyc, Uab et Uc).
Principes d'aménagement
Ce secteur sera desservi par une nouvelle voie de desserte interne qui partira à l'Est de la RD 86 pour rejoindre à l'Ouest la rue de la Motte. Elle permettra l'implantation d'une 10aine de constructions. Tous les réseaux sont présents en bordure de zone et ont une capacité suffisante pour absorber les besoins nouveaux.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement :
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer et le paysage est déjà partiellement mité par l'urbanisation. Du point de vue de l'environnement, les impacts sont relativement limités car la zone sera raccordée au réseau d'assainissement collectif de PLENEUF-VAL-ANDRE.
Les
zones AUs (urbanisation à long terme)
Vocation de la zone définie dans le PADD .
Ce secteur à vocation d'habitat à long terme constitue une réserve foncière pour la commune. Il a été mis en place pour poursuivre l'urbanisation dans le Sud de la zone agglomérée de Pléneuf et ce dans les limites physiques prévues au PADD. Il se situe en continuité avec les constructions au Nord et à l'Ouest (zone Uc) et est limité au Sud et à l'Est par 2 routes. Il correspond bien à une extension limitée de par sa surface de 1 ,6 ha.
Principes d'aménagement :
Les principes d'aménagement seront précisés au moment de l'ouverture à l'urbanisation effective.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement :
Il n'a aucune covisibilité avec la mer. Son intégration à l'environnement sera d'autre part facilitée par la présence d'un grand boisement classé en Espace Boisés Classés (EBC). La route qui long au Sud tout le secteur constitue une limite physique de l'urbanisation.
Vocation de la zone définie dans le PADD :
Ce secteur à urbaniser à long terme à vocation d'habitat, même s'il ne se rattache pas physiquement à des constructions existantes, fait partie intégrante des zones qui seront urbanisées. Elle se situe à l'intérieur de la limite de l'urbanisation exprimée dans le PADD. Cette zone représente une surface d'environ 2,4 ha.
Principes d'aménagement .
Ils seront précisés lors de l'ouverture à l'urbanisation
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
De la même façon que la zone précédente, il n'y a pas de covisibilité avec la mer et l'intégration est facilitée par la présence d'un large boisement classé en EBC au Sud de la zone
La zone à vocation d'habitat. 14AUs
Vocation de la zone définie dans le PADD .
Ce secteur à urbaniser à long terme, à vocation d'habitat, constitue une extension de l'urbanisation attenante (zonage Uc au Nord-Est, Sud-Est et Ouest). Il se situe en continuité de l'existant et représente une surface d'environ 2 ha.
Principes d'aménagement .
Les accès pourront se faire par la rue des Grimault au Nord ou par la rue des Galiménes au Sud. Les principes d'aménagement seront précisés au moment de l'ouverture effective à l'urbanisation.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement :
Comme pour les secteurs précédents, il n'a pas de covisibilité avec la mer. L'insertion dans le paysage et l'environnement est facilité par la présence des constructions tout autour. Les impacts attendus sur l'environnement sont ceux qui sont classiquement liés à l'ouverture à l'urbanisation d'une zone de plus de 1 ha (augmentation de la surface imperméabilisée. - . )
Le
secteur des Vallées au Vauclair.
Les zones urbaines (zones U)
Ce secteur se situe en continuité du bourg de PLENEUF au Sud du golf. Le classement en zone urbaine de ce secteur déjà construit du bourg s'impose d'emblée.
Deux types de zonage ont été mis en place :
- la zone Uab du bourg de PLENEUF, et en prolongement du bourg, correspond à une urbanisation dense avec un secteur ancien ;
- la zone Uc qui correspond aux quartiers périphériques de développement urbain et qui englobe la majeure partie des extensions pavillonnaires et aux anciens hameaux intégrés ;
- la zone Ucg destiné à accueillir les constructions nécessaires au fonctionnement du golf ou bénéficiant de sa proximité ;
- la zone UL qui correspond aux zones urbaines réservées aux activités de sports et loisirs.
L'ensemble des ces zones U possède les infrastructures (routes, rues. . . ), les équipements et les réseaux (eau potable, électricité, téléphone et réseau d'assainissement collectif) nécessaires.
Les zones à urbaniser (zones AU)
Les zones AUr urbanisation à court ou moyen terme
Vocation de la zone définie dans le PADD :
Ce secteur à urbaniser à court ou moyen terme a pour vocation d'accueillir de nouvelles constructions à vocation d'habitat. Elle a été mise en place pour répondre aux objectifs du PADD de diversifier l'offre en logement de permettre l'accession aux logements à de jeunes couples. Selon l'opérateur privé qui souhaite aménager ce lotissement, il devrait permettre la construction de 28 habitations individuelles et de résidences en semi-collectif autorisant la mise sur le marché 56 logements locatifs soit 84 logements au total.
Bien qu'à priori relativement étendue (4,07 ha) ce lotissement pourra être réalisé en tranches successives qui constitueront des extensions une par une des extensions limitées de l'urbanisation. Cette zone se situe entre le golf et en continuité avec la zone urbanisée (Uc) située au Sud.
Principes d'aménagement .
Les accès se feront par une unique voie perpendiculaire à la rue de la Corderie plus à l'Est. Le schéma des principes d'aménagement est donné dans le document "Orientations d'aménagement" du dossier PLU.
L'ensemble des réseaux arrive en périphérie immédiate du secteur et présente une capacité suffisante pour assurer la desserte des ces nouvelles constructions et de leurs futurs habitants.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement .
Ce secteur n'est pas visible depuis la mer car la pente du terrain est orientée vers l'intérieur des terres De plus, il est relativement éloigné du rivage de la mer par la grande zone naturelle que constitue le parcours du golf. Les terrains, actuellement constitués de friches et d'anciennes terres cultivées ne présentent pas d'intérêt écologique particulier. Etant donné sa situation légèrement pentue et sa surface qui dépasse 1 ha, l'aménagement du secteur devra prendre en compte les ruissellements des eaux pluviales issues de l'imperméabilisation (loi sur l'Eau). Des systèmes de gestion ou de rétention des eaux pluviales devront être mis en place.
Enfin pour faciliter son intégration dans le paysage, les hauteurs des constructions nouvelles s'aligneront sur celles de la zone Uc attenante. En tout état de cause la hauteur totale des constructions mesurée à partir du sol naturel, à l'aplomb de la construction jusqu'au sommet du bâtiment (ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures mineures et discontinues exclues) ne pourra excéder 10 m ; la hauteur à la sablière étant fixée à 6 m.
Il faut noter la présence d'un cheminement piétonnier en limite Nord de la zone 6AUr qui a été identifié au titre de la loi Paysage et qui devra être préservé.
Les
zones AUs (urbanisation à long terme)
Vocation de la zone définie dans le PADD .
Cette zone, située au Nord, au niveau des Vallées constitue une grande enclave en plein creur d'une zone urbanisée. Elle est encore cultivée mais sa vocation agricole n'est guère tenable car elle est très éloignée des sièges d'exploitation et le passage des engins agricoles n'est pas toujours facile De plus, son aménagement est rendu difficile par la présence de nombreuses parcelles allongées et l'absence d'accès identifiés. C'est pourquoi, elle a été classée en zone à vocation d'habitat à long terme.
Elle constitue une réserve foncière cernée par la zone Uc (Sud, Ouest et Nord).
Principes d'aménagement .
Les principes d'aménagement seront précisés au moment de son ouverture effective à l'urbanisation soit au moyen d'une procédure de modification.
Insertion dans le paysage et impact sur l'environnement :
Il n'y a aucune covisibilité avec la mer car elle est fortement enclavée dans une zone urbanisée. Son intégration dans le paysage et l'environnement est facilitée par la présence d'une naturelle (zone NL) doublée d'un espace boisé classé à l'Est. De plus, cette zone 8AUs n'a pas de relation et d'accès directs sur la vallée car elle est située sur le plateau et tout nouvel accès sur la rue de la Plage des Vallées n’est pas souhaitable (mise en place d’un figuré sur le document graphique).
3-3 – Les autres
dispositions du PLU
3-3-1 – Les emplacements réservés aux voies et espaces publics, aux installations d’intérêt général et aux espaces verts.
Plusieurs emplacements réservés au bénéfice de la commune
sont prévus au projet de PLU. La liste de ces emplacements figure en annexe au
présent dossier de PLU. Ils sont par ailleurs indiqués sur le document
graphique au 1/50000ème
N° Désignation de l’opération Surface en m2 n° plan
1 Elargissement à 10 m de la rue Georges Pompidou 60 1
entre la rue des Algues et la rue de Piégu
(suppression d'un étranglement).
2 Elargissement à 10 m de la rue Pompidou au droit 50 1
de la parcelle cadastrée section P 21 .
3 Réserve de terrains rue de la Plage des Vallées 550 1
pour extension d'un espace vert.
4 Elargissement à 10 m de la rue Théodore Botrel et 350 1
création d'une voie de jonction entre les rues
Théodore Botrel et Lebrun.
5 Création d'une voie de jonction de 10 m de large 4.152 1
entre les rues Lebrun et Clémenceau.
6 Aménagement à 8 m de la rue des Villes Cado entre 400 1
les rues de la Paix et Clémenceau.
7 Aménagement à 8 m de la rue des Villes Méliguen 250 1
entre les rues de la Vieille Côte et Clémenceau.
8 Elargissement de 2 m de la rue de la mer 200 1
(depuis le poste transformateur jusqu'à la parcelle 654)
9 Mise à l'alignement, rue Charner et rue du Guémadeuc, 50 1
de la propriété dénommée" l'Hôtel du Chalet ".
10 Aménagement à 8 m de la rue du Petit Train entre 500 1
la rue de la Vieille Côte et le lotissement de la Cour.
12 Réservation de terrain pour création d'un bassin d'orage 1.700 1
rue Basse du Minihy (partie Nord-Ouest de la parcelle F 696).
13 Aménagement du carrefour rue du Petit Train et rue du Minihy . 100 1
14 Aménagement d'une liaison piétonnière de 2 m de largeur 20 1
entre la rue de la Guette et le Plateau de la Guette.
15 Aménagement d'un passage de 2 m entre le centre nautique 40 1
et le sentier du littoral et réservation de terrain
sur la parcelle cadastrée H 323 permettant des travaux
de mise en sécurité de la promenade piétonne du centre nautique.
16 Aménagement à 8 m de l3 rue du Tertre Oro. 1.400 1
17 Aménagement à 10 m de la rue de la Jeannette 1.100 1
entre le Chemin des Clos Castels et la Croix Dom Julien.
18 Calibrage à 8 m de la voie joignant la rue de la Motte 700 1
et la rue de la Jeannette.
19 Création d'un sentier piétonnier joignant la servitude 100 1
de passage du littoral au Quai du Mûrier.
20 Création et aménagement d'un sentier piétonnier le long 15.000 1
de la Flora entre le Pont Caria et la Vallée.
21 Réserve de terrains pour extension des services municipaux. 3.200 1
22 Aménagement à 10 m de la voie communale entre 1.000 1
la Croix Dom Julien et Le Cloître.
23 Elargissement à 5 m et aménagement du 800 1
Chemin de la Sancie
24 Création d'une voie de 10 m de largeur reliant 2.500 1
le Pré du Verger et la zone 2AUs à la rue du Port Morvan.
25 Elargissement et aménagement à 8 m du Chemin de Baudoux 300 1
(opération commune avec Planguenoual).
26 Réservation de terrains et aménagement d'un carrefour
au niveau de la zone 2AUs sur la RD 786.
27 Aménagement de chaussée de la VC n° 3 entre le 11.000 2
Pont Gagnoux et la limite d'Erquy à la Ville Berneuf.
29 Aménagement à 14 m de la partie Est du Boulevard Kennedy 1.200 1
jusqu'à la rue des Docteurs Roux et Calmette au Pont Gagnoux.
30 Elargissement à 10 m de la rue des Docteurs Roux et Calmette 300 1
entre le foyer-logement du Vauclair
et le carrefour du Pont Gagnoux.
31 Réservation de terrains en vue de la création d'une voie 9.000 1
de liaison entre le Pehouët et le Pont Gagnoux.
32 Aménagement du carrefour du Cloître côté Les Galimènes.
33 Aménagement de la RD 58 au Cloître 150 1
(carrefour avec 33 la VC du Chesnay) et virage
avec élargissement jusqu'à la VC des Galimènes
34 Elargissement à 8 m de la rue des Villes Guinio. 300 1
36 Réservation de terrains pour l'extension du camping. 19.726 1
37 Aménagement d'une voie de liaison de 12 m de large 2.821 1
entre la RD 786 et la rue du Port-Morvan.
38 Réservation pour améliorer l'accès à la zone 1 AUps. 143 1
39 Réservation de terrain pour la réalisation 283 1
d'une voie d'accès à la zone 1 AUps.
40 Aménagement d'un carrefour au niveau de la zone 2AUs
et Uc près du Dahouet sur la RD 786.
41 Elargissement et aménagement à 10 m 2.147 2
du Chemin du Haut-Pendu afin d'améliorer l'accès à la zone
42 Réservation de terrain pour la création d'un écran végétal
à l'Est et au Sud de la station d'épuration
44 Elargissement à 10 m de la voie communale entre 2.600 1-2
le chemin de Mille Mottes et la RD 17
45 Elargissement à 10 m de la route des Galimènes 2.600 1
entre le carrefour du Cloître et le chemin de Mille
46 Réservation de terrain pour l'aménagement 1.600 1
d'un parking près du Mille Club
47 Réservation pour la création d'une liaison piétonne entre 300 1
la rue Clémenceau et le secteur des Monts Colleux
48 Elargissement à 8 m de la rue du Corps de Garde 150 1
49 Réservation de terrain pour l'aménagement 1
d'une aire de stationnement au Val André
___________________________________________________________________________
3-3-2 – Les éléments
remarquables à préserver
au titre de la loi
« Paysage »
L'étude paysagère a permis de réaliser un état des lieux de la commune de PLENEUF-VAL-ANDRE.
Un certain nombre d'éléments boisés ont donc été classés en EBC (Espaces Boisés Classés), d'autres ont été classés au titre de la Loi Paysage.
Il s'agit en particulier :
- du bosquet situé au niveau du parc du Vaumadeuc,
- de quelques haies situées en contrebas de la mairie au bourg de PLENEUF,
- de quelques portions de haies situées le long du chemin du Vaumadeuc à la Vallée d'Emabs,
- des haies situées de part et d'autre d'une portion de la route de la Vallée au Sud,
- d'une partie des haies situées le long du chemin rural no7 et du chemin des Landes,
- du massif boisé faisant l'angle entre la RD58 et le château du Cloître,
- de haies bocagères de limite de parcelles au niveau du Trégo, des Galimènes, du Pont Gagnoux, de Nantois,
- de portions de haies longeant le chemin vicinal no3 au niveau du Feu de Noël, de la Ville Berneuf au niveau du Pré Mancel.
D'autres éléments ont été repérés sur le document graphique du patrimoine au titre de la loi Paysage. Il s'agit:
- d'ensembles présentant un intérêt architectural et urbanistique que sont les hameaux du Feu de Noël et de la Frêche ainsi que l'ensemble de bâtiments autour du château de la Ville Berneuf et le long du Port du Dahouët ;
- de patrimoine bâti isolé comme les fontaines, lavoirs, moulins, chapelles, châteaux. hôtels particuliers et blockhaus.
3-3-3 Les cheminements à
préserver au titre de la loi « Paysage »
Le paragraphe 6. 2. 2. (Réseaux deux roues et piétons) de la partie 1 (la commune et ses dynamiques) a permis de recenser l'ensemble du réseau. Etant donné l'intérêt de l'ensemble de ces circuits, il a été décidé de tous les classer comme éléments à préserver au titre de la Loi Paysage (Voir Carte des éléments du paysage à préserver).
Il s'agit en particulier :
- du circuit de Grande Randonnée (GR nO34),
- des 7 circuits de petite randonnée,
- du circuit VTT .
3-3-4 – Les servitudes d’utilité publique.
Les servitudes d'utilité publique affectant le territoire de la commune de PLENEUF-VAL-ANDRE sont :
- les servitudes de protection des monuments historiques (AC1 ),
- la servitude de passage des piétons sur le littoral (EL2) instituée par la loi du 31 décembre 1979 et dont le tracé a été approuvé par arrêté préfectoral du 9 septembre 1989,
- les servitudes relatives aux transmissions radioélectriques concernant la protection des centres de réception contre les perturbations électromagnétiques (PT 1 )
- les servitudes relatives aux transmissions radioélectriques concernant la protection contre les obstacles des centres d'émission et de réception exploités par l'état (PT 2).
La servitude de protection des monuments historiques (AC1) a pour objet d'éviter qu'ils subissent des transformations maladroites ou soient détruits et d'empêcher la banalisation de leur environnement La protection qui s'y rattache oblige les propriétaires à demander l'autorisation d'exécuter les travaux de réparation, d'entretien et de restauration, et à les effectuer sous la surveillance des services compétents.
En contrepartie, l'Etat peut apporter une participation financière.
Les abords de ces immeubles, sur lequel il est défini un champ de visibilité théorique de 500 mètres de rayon.
Dans ce périmètre, tout projet de construction, de démolition ou de modification de l'aspect d'un immeuble ainsi que de déboisement doit être soumis à autorisation du Ministère des Affaires Culturelles. Le camping et le stationnement de caravanes sont interdits dans ce périmètre.
Les terrains grevés par la servitude de passage des piétons sur le littoral entraîne pour les propriétaires des terrains (ELg) et leurs ayants droit l'obligation de :
- laisser aux piétons le droit de passage ;
- n'apporter à l'état des lieux aucune modification de nature à faire, même provisoirement, obstacle au libre passage des piétons, sauf autorisation préalable accordée par le préfet, pour une durée de six mois maximum ;
- laisser l'administration compétente établir la signalisation prévue à l'article R 160-24 et effectuer les travaux nécessaires pour assurer le libre passage et la sécurité des piétons.
Quant aux servitudes relatives aux transmissions radioélectriques (PT1 et PT2), elles sont destinées à assurer le bon fonctionnement de ces équipements
La liste de l'ensemble des servitudes d'utilité publique figure en annexe au présent dossier de Plan local d'urbanisme Le Plan local d'urbanisme comporte également en annexe des fiches de présentation de ces différentes servitudes ainsi qu'un plan au 1/5 000ème.
3-4 – Mise en œuvre du PLU
Le PLU est un instrument d'urbanisme réglementaire qui consiste à contrôler et à diriger les initiatives publiques ou privées. Il n'a pas pour objet de résoudre les problèmes qui sont du ressort de l'urbanisme opérationnel.
Son application dépend de la volonté politique d'aménagement, de la mise sur le marché foncier de terrains adéquats et d'une gestion rationnelle des espaces urbanisables
C'est le domaine de l'urbanisme opérationnel qui peut s'exercer notamment par la création de lotissements ou de groupes d'habitations, soit sur l'initiative de la commune, soit dans le cadre d'opérations effectuées par des propriétaires privés en entente amiable ou éventuellement groupés en associations foncières urbaines (AFU) ; elle peut se réaliser également sous zones d'aménagement concerté (ZAC) concédées ou réalisées en régie par la collectivité.
La commune dispose de divers moyens complémentaires pour mener une politique d'aménagement sur son territoire.
3-4-1. ACQUISITIONS FONCIERES
Afin de réaliser un certain nombre d'aménagements (création ou élargissement d'une voie publique, installation d'intérêt général. . . ), la commune a prévu des emplacements réservés sur le document graphique du PLU.
Dès lors, les propriétaires de ces terrains partiellement ou totalement réservés par un PLU, doivent lorsqu'ils souhaitent vendre ces derniers, obligatoirement faire sous peine de nullité, une déclaration préalable à la Mairie, comportant obligatoirement le prix et les conditions de l'aliénation projetée. La collectivité ou le service public au bénéfice duquel le terrain est réservé doit se prononcer dans un délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire (voir articles L.123-9 et R.12332 du Code de l'urbanisme).
Si la collectivité souhaite acquérir le bien mais qu'un accord amiable sur le prix n'a pu être trouver, alors celui-ci est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation.
3-4-2. L'URBANISATION DES ZONES AUs
Pour l'ouverture à l'urbanisation des zones AUs, la procédure prévue par la Loi du 18/07/1985 impose la définition par le Conseil Municipal des objectifs d'aménagement poursuivis ainsi que les modalités d'une concertation associant pendant toute la durée d'élaboration du projet, les habitants, les associations locales et toutes autres personnes concernées. À la fin de la concertation, le Maire présente le bilan devant le Conseil Municipal qui en délibère.
Ce projet d'aménagement comporte :
- le schéma d'aménagement de secteur ;
- le règlement d'urbanisation de l'opération ;
- le programme de viabilité des terrains, accompagné d'une estimation détaillée des travaux correspondants ;
Le dossier définitif du projet est alors arrêté par le Conseil Municipal et tenu à disposition du public Les dispositions retenues sont rendues applicables par voie de modification du PLU.
3-4 3 . LE FINANCEMENT DES ÉQUIPEMENTS PUBLICS
Dans un périmètre donné, le Conseil Municipal peut décider de remplacer le versement de la taxe locale d'équipement par l'imputation aux bénéficiaires d'autorisations de construire (Permis de Construire) de tout ou partie des dépenses de réalisation des équipements publics rendus nécessaires par la mise en œuvre d'un programme d'aménagement en définissant une participation directe également indexée sur la surface hors œuvre nette construite. Il s'agit de l'instauration d'un programme d'aménagement d'ensemble (PAE)
Pour ce faire, le Conseil Municipal détermine le secteur d'aménagement, la nature, le coût et le délai prévu pour la réalisation du programme d'équipements publics. Il fixe, en outre, la part des dépenses de réalisation de ce programme qui est à la charge des constructeurs ainsi que les critéres de répartition de celle-ci entre les différentes catégories de construction (article L332-9 du Code de l'Urbanisme).
Par ailleurs, la commune peut exiger en tant que de besoin du bénéficiaire de l'autorisation de construire, d'aménager ou de lotir, la réalisation de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz, électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs. les aires de jeux et les espaces plantés.
Ces obligations s'étendent au branchement des équipements propres à l'opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et, notamment, aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes (article L-332-15 du Code de l'Urbanisme)
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