Commune de PLENEUF-VAL-ANDRE
(Côtes d'Armor)
Commune du «
littoral»
et conclusions motivées du Commissaire-enquêteurDécembre
2008
SOMMAIRE
3
- Protection légale du patrimoine naturel
4 -
Pléneuf-Val-André et la maîtrise du cycle de l'eau
5 -
Obligations en matière de logement
6 - Objet de
la Modification du P .L.U.
7 - Notice de
présentation des éléments de la Modification
10 -
Déroulement de l'Enquête Publique
La loi Solidarité et Renouyellement
Urbain (S.R.U.) du 13 décembre 2000a remplacé les plans d'occupation des sols
(P.O.S.) par les plans locaux d'urbanisme (P.L.U.)
Depuis la loi Urbanisme et
Habitat (U.H.) du 2 juillet 2003, la modification des P.O.S. et des P.L.U., est
la procédure de droit commun pour faire évoluer le document.
Le P.L.U. de
Pléneuf-Val-André a été approuvé le 27 mai 2004
modifié le 24 mars 2005
modifié le 13 octobre 2005
modifié le 20 juin 2006
modifié le 15 mars 2007
modifié le 12 juillet 2007
enquête loi sur l'eau
concernant réhabilitation du système d'assainissement avec extension station
d'épuration (22/08/2007 - 25/09/2007 en cours pour étude complémentaire)
Pléneuf-Val-André se trouve
dans l'aire du Pays de St Brieuc (64 communes – 420 000 habitants) dont le
Schéma de Cohérence Territorial (S.C.O.T.) a été approuvé le 25 janvier 2008.
La commune dispose de trois
années pour la mise en compatibilité de son P.L.U.
Le Programme Local de 1
'Habitat (P.L.H.) - approuvé en 2002 - est une des compétences obligatoires de
la Communauté de Communes de la Côte de Penthièvre à laquelle appartient
Pléneuf -Val- André (6 communes -15 505 habitants)
Pléneuf-Val-André est en
totalité dans le périmètre du Schéma d'An1énagementet'de Gestion des Eaux
(S.A.G.E.) de la Baie de St Brieuc arrêté le 4 mai 2006.
Pléneuf -Val-André est une
commune soumise à la Loi Littoral de 1986
La nouvelle municipalité se trouve dans
l'obligation de réviser le Plan Local d'Urbanisme pour le rendre compatible au
Schéma de Cohérence Territorial du Pays de St Brieuc.
L'article L 123-13 du Code de
l'Urbanisme, alinéa 2, pose des limites à la procédure de modification d'un
Plan Local d'Urbanisme:
La procédure de modification est
utilisée à condition que la modification envisagée :
a) ne porte pas atteinte à
l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable
mentionné au deuxième alinéa de l'article L. 123-1
b) ne réduise pas un espace
boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une
protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites,
des paysages ou des milieux naturels
c) ne comporte pas de graves
risques de nuisance.
L’article L 300 -1 du code de l'urbanisme
fournit les éléments :
un projet urbain
une politique locale de l'habitat
une organisation des activités
pour permettre le renouvellement urbain
pour sauvegarder ou mettre en valeur le
patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels
L'article L 300-2, étend .l'obligation de
concertation
Approuvé le 27/05/2004 et exécutoire au
23/07/2004
Le Commissaire-Enquêteur a vérifié les
enjeux et objectifs du P.A.D.D.
« 2.1 - Les enjeux du P.A.D.D.
2.1.1. Respect des trois grands
principes. ..
2.1.2. Une politique de développement
territorial globale et transversale
2.2. - Les objectifs en matière
d'urbanisme et d'aménagement
2.2.1. Aménager la cité pour toutes les générations
2.2.2. Développer harmonieusement la
commune
2.2.3. Permettre à chacun de s'exprimer
en trouvant sa place dans la vie de la commune»
L'article L 110 révèle par une liste qui ne cesse de s'allonger, le nombre et la diversité des impératifs que le droit de l'urbanisme doit arriver à « harmoniser », devenant ainsi un véritable régulateur de la vie sociale, selon la formule du Pr Charles.
Le Commissaire Enquêteur a
examiné ce projet pour en connaître l'économie générale.
En l'adossant à la Constitution le
28/02/2005, le législateur a nécessairement entendu ériger la Charte de
l'Environnement en « liberté fondamentale » de valeur constitutionnelle.
Courageusement, la Commune d'Annecy a
demandé au Conseil d'Etat d'annuler le décret du
1er août 2006 (assouplissement
des restrictions à l'urbanisation. .. loi littoral - grands lacs de
montagne) pour non-respect de la Charte
de l'environnement.
La commune dénonçait la violation par le
décret de l'article 7 de la charte, selon lequel :
«
Toute personne a le droit, dans les conditions et les limites définies par
la loi, d'accéder aux informations relatives à l'environnement détenues par les
autorités publiques et de participer à l'élaboration des décisions publiques
ayant une incidence sur l’environnement»
Récent et important, cet arrêt
d'assemblée du Conseil d'Etat mérite d’être mentionné pour la qualité du
requérant, en l'espèce une Commune, celle d'Annecy. (CE ass. 3
oct.2008 n° 297931)
Le
Commissaire Enquêteur souligne que la commune de PLENEUF-VAL-ANDRE est soumise
à la Loi Littoral.
L'article L 21l-l du Code de l'Environnement
pose comme principe que la préservation des zones humides est d'intérêt
général.
Le S.D.A.G.E. du bassin de
Loire-Bretagne préconise la préservation des zones humides
o
les zones
humides ont fortement régressé au cours des 50 dernières années,
o
les zones
humides sont favorables à la biodiversité : faune et flore spécifiques
o
les zones
humides peuvent jouer un rôle tampon vis à vis de certains transferts de
polluants (piégeage sous certaines conditions des nutriments, phyto-remédiation
de certains polluants)
o
intérêt
paysager (mosaïque paysagère)
:D'où l'enjeu de l'identification et de
la délimitation
o
caractérisation
de la zone humide: inventaire faune flore / fonctionnalités
o
évaluation
de l'incidence du projet sur la zone humide
o
justification
du projet / justification du choix du site
o
mesures
limitatrices
o
mesures
compensatoires
1 - Dresser le plan du réseau communal
existant et identifier les exutoires
2 - Faire le diagnostic du fonctionnement
hydraulique du réseau (modélisation) et définir un programme de travaux
3 - Etablir le zonage d'assainissement
pluvial demandé par l'article L 2224-10 du Code des C.T.
4 - Anticiper la gestion des eaux
pluviales liées à l'urbanisation future en définissant des objectifs de
régulation (coefficient maximal d'imperméabilisation, volume de régulation,
débit de fuite...)
5 - Prévoir des solutions de gestion des
eaux pluviales communes à plusieurs zones d'urbanisation future (limitation du
nombre d'ouvrages)
L'environnement comporte des composantes
biophysiques et des composantes humaines, il doit être pris au sens large,
comme un champ d'action publique appréhendable au travers de six dimensions:
1 - Dimension écologique: préserver la
biodiversité et la validité des écosystèmes par le maintien de leurs conditions
de reproduction
2 - Dimension pollution, minimiser les rejets dans
les milieux (émission) et adapter ces rejets aux capacités de ces milieux
(immixtion)
3 - Dimension ressources naturelles, assurer
l'utilisation durable des diverses ressources naturelles (eau, sol, énergie,
espace, air...) en les prélevant de manière à ce que les générations futures
puissent avoir le même niveau de développement
4 - Dimension sécurité, minimiser et prévenir
les risques naturels, sanitaires et technologiques pour 1'homme et pour la
nature afin de lutter contre tout ce qui peut porter atteinte à la santé de
l'homme et des espèces vivantes
5 - Dimension cadre de vie, améliorer le cadre
de vie quotidien des hommes et réduire les nuisances
6 - Dimension patrimoine, conserver et
transmettre aux générations futures des éléments remarquables du patrimoine
L'ordonnance n° 2004-637 du 1er juillet
2004, ratifiée par la loi du 9 décembre 2004 portant simplification du droit, a
engagé un processus de simplification de la composition et du fonctionnement
des commissions administratives et de réduction de leur nombre.
Avec la réforme de 2006, le conseil départemental
d'hygiène devient le conseil départemental de l'environnement et des risques
sanitaires et technologiques (CODERST), et la commission des carrières devient
une des formations spécialisées de la commission départementale de la nature,
des paysages et des sites (CDNPS)
D'autres commissions ont un lien avec l'environnement mais dans des domaines plus spécifiques (article 15 du décret 2006-665)
« Sont institués, dans chaque
département.. .
4° le conseil départemental de
l'environnement, des risques sanitaires et technologiques
5° la commission départementale de la
nature, des paysages et des sites... »
351 - La Commission départementale de la
nature, des paysages et des sites
Art R34l -l6 - La commission
départementale de la nature, des paysages et des sites concourt
à la protection de la nature, à la
préservation des paysages, des sites et du cadre de vie et contribue à une
gestion équilibrée des ressources naturelles et de l'espace dans un souci de
développement durable. Elle est régie part les articles 8 et 9 du décret n°
2006-665dù7 juin 2006
Elle intervient :
-
au titre de
la protection de la nature,
-
au titre de
la préservation des sites et des paysages, du cadre de vie et de la gestion
équilibrée des espèces...
-
au titre de
la gestion équilibrée des ressources naturelles
352 - La cellule Eau et Milieux A uati
ues
Service environnement - à la Direction
Dépatementale de l'Agriculture et de la Forêt est en
charge des dossiers sur 1'eau et de la
police de l'eau
Article L214-1du code de l'environnement
Modifié par Ordonnance n°2005-805 du
18 juillet2005 - art. 1 JORF 19 juillet 2005
Sont soumis aux dispositions des articles
L. 214-2 à L. 214-6 les installations ne figurant pas à la nomenclature
des installations classées, les ouvrages, travaux et activités réalisés à des
fins non domestiques par toute personne physique ou morale, publique ou privée,
et entraînant des prélèvements sur les eaux superficielles ou souterraines,
restitués ou non, une modification du niveau ou du mode d'écoulement des eaux,
la destruction de frayères, de zones de croissance ou d'alimentation de la
faune piscicole ou des déversements, écoulements, rejets ou dépôts directs ou
indirects, chroniques ou épisodiques, même non polluants.
Article L214-2 du code de l'environnement
Modifié par Ordonnance n°2005-805 du
18 juillet 2005 - art. 2 JORF 19 juillet 2005
Les installations, ouvrages, travaux et
activités visés à l'article L. 214-1 sont définis dans une nomenclature,
établie par décret en Conseil d'Etat après avis du Comité national de l'eau, et
soumis à autorisation ou à déclaration suivant les dangers qu'ils présentent et
la gravité de leurs effets sur la ressource en eau et les écosystèmes
aquatiques compte tenu notamment de l'existence des zones et périmètres
institués pour la protection de l'eau et des milieux aquatiques.
Ce décret définit en outre les critères
de l'usage domestique, et notamment le volume d'eau en deçà duquel le
prélèvement est assimilé à un tel usage, ainsi que les autres formes d'usage
dont l'impact sur le milieu aquatique est trop faible pour justifier qu'elles
soient soumises à autorisation ou à déclaration.
361 - La loi sur l'eau du 2 avril 2004
Est la transposition de la Directive
européenne d'octobre 2000
Elle élargit le champ de la gestion des
eaux :
-
eaux
superficielles
-
eaux
souterraines
-
eaux
côtières
362 - Loi du 30 décembre 2006 (E.M.A.)
La loi sur l'eau et les milieux
aquatiques du 30 décembre 2006 questionne le mode de gestion du cycle de l'eau.
363 – Grenelle de l'environnement n° 1
Le Parlement a voté le 21 octobre 2008 le
projet de loi de programme de mise en œuvre des
engagements du Grenelle Environnement.
Ce qui va changer en matière d'URBANISME:
-
L
'urbanisme devra dorénavant prendre en compte la préservation de la
biodiversité par la restauration et la création des continuités écologiques.
-
Un plan
pour restaurer la nature en ville sera préparé en 2009 dans cette perspective,
mais aussi pour l'adoption urbaine au changement climatique.
-
Les
régions, les départements, les communes et leurs groupements seront incités à
établir des plans d'action appelés «plans climat-énergie territoriaux »
avant 2012
-
Les députés
ont notamment accéléré le calendrier de développement des éco-quartiers ainsi
que celui de la modification du droit de l'urbanisme pour lutter contre la
régression des surfaces agricoles et naturelles et l'étalement urbain. Ils y
ont intégré en particulier la nécessité d'adapter les règles relatives à la
protection du domaine public en vue de permettre la mise en œuvre de travaux
d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments (isolation
extérieure par exemple) ainsi que la nécessité de créer un lien entre densité
et niveau de desserte par les transports en commun.
L'urbanisme devra être conçu de façon
globale en harmonisant les documents d'orientation et de planification établis
à l'échelle de l'agglomération.
364 - Qualité des eaux de baignades
L'examen des séries d'analyses d'eaux de
baignades révèle en tendance des eaux de qualité moyenne.
Le décret du 18 septembre 2008 et
l'arrêté ministériel du 23 septembre 2008 relatifs aux eaux de baignades
concrétisent un renforcement des règles sanitaires.
Faut-il rappeler que la France fait
l'objet d'un contentieux Directive «Eaux brutes » (début en 1992, condamnation
2001, avis motivé en 2003 et avis motivé complémentaire en 2005)
Les 3 griefs d'infraction en Bretagne
portent sur :
le dépassement des limites de qualité
l'absence de Plan d'Action Organique
l'absence de plan de gestion
Sans oublier le contentieux « Eaux
distribuées» (de 1999 à 200ô} et le contentieux « Eaux Résiduaires Urbaines »
(1 ère condamnation en 2004 ...)
Le 17novembre 2008, le Maire, les
adjoints, et les conseillers municipaux se sont fait préciser le fonctionnement
de la station d'épuration et les différentes phases du traitement des eaux
usées, par le responsable technique du site.
-
volume
traité 2000 m3
-
équipement
initial prévu pour traiter 13 000 équivalents habitants
-
extension
jugée nécessaire pour traiter 21 000 équivalents habitants (saison touristique)
L'outil de traitement des eaux usées
montre ses limites.
Sur 30% du réseau, la conduite est commune
aux eaux usées et aux eaux pluviales
Acte est pris de lancer les appels
d'offres pour assistance à Maître d'Ouvrage en 2009
On comprend l'antérieure de la station
d'épuration (1978) au lotissement du Clos-Castels
On comprend la nécessité de doubler la
capacité de traitement de la station
On comprend le mécontentement des
riverains de cette station
D'aucun diront que l'égout et les odeurs
ça se discute.
La pression foncière a sa part de vérité,
elle a quelquefois le dernier mot.
Le rapport d'un expert judiciaire désigné
par le Tribunal Administratif suivant ordonnance du 21 octobre 2004 (n° 04 - 3243)
- GRENOUILLON / Commune de PV A - qui avait reçu pour mission « les
problèmes à étudier concernent le caractère inondable de terrains appartenant
aux requérants, ainsi que les causes de cette situation et les remèdes à y
apporter. »
Ce rapport traite entre autres :
-
des
écoulements des eaux pluviales
-
de la
station d'épuration
-
de
l'évolution de l'urbanisation
-
et des
travaux pour y remédier
Ce rapport souligne une « situation
qui s'est aggravée progressivement avec les
augmentations de débit d'eaux pluviales
consécutives au ruissellement causé par l'urbanisation »
A la demande de riverains le
Commissaire-enquêteur s'est rendu sur place.
Le défaut de maîtrise d'écoulement des
eaux pluviales des fonds supérieurs est évident.
Différents ouvrages ont été ajoutés les
uns aux autres sans garantie d'une efficacité optimale.
Des constructions
réalisées sur des remblais semblent défier le bon sens topographique (!)
La commune assure en régie directe
l'assainissement et la distribution d'eau potable..
441 - Etude diagnostic alimentation eau
potable
Le cabinet IRH réalise une étude qui
devrait être livrée courant 2009.
Elle est retardée par la pause de compteurs
sectoriels.
La commune est confrontée à des problèmes
de pression et de débit en période de forte demande, notamment en partie haute,
bourg de Pléneuf et zone rurale est.
Le réservoir de Bien-assis fournit 1/3 de
la population de Pléneuf -Val -André (diamètre de canalisation de 140 !).
II s'agit, en fait, de connaître le bon
maillage et l'ampleur des travaux pour améliorer la distribution de l'eau et
permettre ensuite l'extension de l'urbanisation.
442 – Etude en cours sur les inondations du
secteur de DAHOUET
Il s'agit d'un diagnostic portant sur
-
le réseau
d'évacuation des eaux pluviales
-
et du
bassin de rétention « le Glageolais » en Planguenoual
La difficulté se présente au moment des
grandes marées, conjonction marée et pluie, au niveau du clapet, sur le
ruisseau du Bignon.
443 – Etude de diagnostic du réseau eaux
pluviales réalisé en 2004 par BCEOM
Conclusion :
« L'étude hydraulique réalisée sur la
commune de Pléneuf - Val - André a permis de recenser les dysfonctionnements
hydrauliques sur le réseau d'eaux pluviales.
Pour pouvoir résoudre tous les problèmes
rencontrés, un investissement de 1 235 000 EUR HT sera nécessaire (estimation
2004)
L’étude hydraulique a permis de mettre en
évidence les points suivants :
-
La nécessité
de réaliser plusieurs ( 3 u) bassins tampons pour résoudre les problèmes
actuels
-
Changement
de certains collecteurs afin de résoudre les points noirs d'ordre hydraulique
du réseau d'eaux pluviales.
Parmi les travaux proposés, la
réalisation de la zone de rétention du lieu-dit l'Etrape, afin de protéger des
inondations le quartier du Bignon, est la mesure prioritaire »
444
- Station d' épuration
Un appel d'offre d'assistance à maîtrise
d'ouvrage doit être lancé début 2009
Il s' agit prioritairement :
1° de l'extension de la station
d'épuration
2° de la réalisation du réseau séparatif
(eaux usées - eaux de pluie)
3° de l'exutoire de rejet en mer qui est
à refaire (niveau Verdelet)
Au P .L. U .de 2004, deux emplacements
sont réservés pour des bassins en aval de l~ station - un premier de 3000 m3 (à
proximité de la rue du petit train et du lotissemenide la cour) - un second de
2500 m3 ( à proximité rue grand chemin, versant Clos-Castels)
445 – Des bassins eaux pluviales sur les
lotissements
Chaque lotissement a son bassin (c'est
conforme au plan)
Ces bassins sont surdimensionnés et
nombreux, pas forcément aux bons endroits
Certains ne contiennent jamais d'eau, la
chèvre est la solution écologique d'entretien !
Le Commissaire-enquêteur pense que leur
implantation nécessite une étude qui tende vers une efficacité globale du
système de collecte des eaux pluviales.
Une somme d'interrogations, de nombreuses
études portant sur la maîtrise du cycle de l'eau, témoignent d'une problématique
globale à résoudre.
La démarche est certes bien engagée, à la
volonté politique d'activer les choses, il faut
ajouter le temps nécessaire pour que les
outils soient construits et deviennent opérationnels.
Sous une désignation qui ressemble à un appel à la
Patrie, ce texte a été adopté au motif d'une crise du logement résultant d'un
déséquilibre offre / demande et d'une discrimination sociale.
L'objectif étant bien de mener une politique foncière
ambitieuse au service du logement.
L'innovation fondamentale tient à la possibilité pour
le P .L. U. de délimiter des secteurs, partiellement réservés au logement
social, au-delà des emplacements réservés institués par la loi SRU du 13
décembre 2000, venus précédemment s'ajouter aux traditionnels emplacements
réservés pour des voies, espaces verts, ouvrages publics et autres
installations d'intérêt général.
Les nouveaux emplacements en vue de la
réalisation de logements dans le respect des
objectifs de mixité sociale seront des
secteurs dans lesquels un pourcentage d'un programme de logements devra être
affecté à des catégories de logements locatifs qu'il définit, dans le
respect de la mixité sociale,
Il est heureux que doive être respectée l'économie
générale du P ADD, sous peine que le document local d'urbanisme perde en
cohérence ce qu'il gagne en mixité.
Il faut aussi souligner que le droit au logement
opposable se met en place par étapes dont la première est fixée au 1/12/2008.
Le Programme Local de l'Habitat approuvé en 2002 est
porté par la communauté de communes « Côte de Penthièvre»
Le parc locatif social est jugé
insuffisant, densité de logements sociaux / résidences principales:
- moyenne départementale 8,0 %
- moyenne CC Côte de Penthièvre 2,3 %
- Pléneuf-Val-André
1,9 %
Une opération programmée d'amélioration de l'habitat
est en cours (OPAH)
L'observatoire de 1 'habitat n'est pas opérationnel
Le Commissaire Enquêteur n'a pas fait le constat d'une situation conforme aux attentes légales, ni aux intentions du P .A.D.D.
61 - Ouverture partielle à l'urbanisation de la zone 7
Aus
62 - Ouverture partielle à l'urbanisation de la zone 9
Aus
63 - Ouverture partielle à 1 'urbanisation de la zone
14Aus
64 - Modification des articles Ua 7 et Ub 7
65 – Création d’un sous secteur Uat 1 avec
modification article UA 10-secteur Uat
66 - Création d'un sous-secteur 1Uaf 1h
67 – Modification de l’article Uc 2 – sous-secteur Ucg
68 - Création d'un sous-secteur Utc avec modification
de l'article Ut 10
69 - Modification des articles 12 des zones Ua, Ub,
Uc, Ud
691 - Conditions d'ouverture totale ou partielle
-
soumises aux
dispositions de l'article L 300-2 du Code de L 'urbanisme
-
dans le cadre des
présentes ouvertures partielles à l'urbanisation, la réflexion préalable
d'aménagement doit définir et prendre impérativement en compte les contraintes
de desserte et de fonctionnement du surplus du secteur qui demeure dans
l'immédiat non urbanisable
-
qui plus est, dans les
espaces proches du rivage, (délimités aux règlements graphiques)
l'extension
doit être limitée conformément aux dispositions de l'article L 146 - 4 - 2 du
Code de l'Urbanisme
Le projet d'urbanisation partielle de la zone 7 Aus,
sis dans le secteur de Lesquen, nécessite une modification du Plan Local d'Urbanisme
pour son classement en zone AUr.
Le schéma d'aménagement
prévoit la réalisation d'un lotissement de 9 lots d 'une superficie comprise
entre 525 m2 et 790 m2, sur les parcelles cadastrées M 147,406, et 407 d'une
superficie totale de 8748 m2
Ce projet, desservi à partir de la voie
intérieure du lotissement de1a ville Cado est implanté dans une zone
essentiellement constituée d'habitat pavillonnaire.
Le projet d'urbanisation partiel de la zone 7 Aus, sis
Chemin des Dîmes, nécessite une modification du Plan Local d'Urbanisme pour son
classement en zone AUr.
La zone concertée par ce projet, située dans la partie
sud-ouest du bourg de Pléneuf, est constituée par les parcelles cadastrées E 102,
271 et 481 pour une superficie totale de 11740 m2 et desservie par le
prolongement de la voie du Chemin des Dîmes.
Le schéma d'aménagement prévoit la
réalisation de 14 lots de superficie comprise entre 475 m2 et 910 m2.
Le projet d'urbanisation partiel de la zone 14 Aus,
sis route des Galimènes, nécessite une modification du Plan Local d'Urbanisme
pour son classement en zone AUr.
Cette zone située au sud du centre-bourg
de Pléneuf, d'une superficie totale de 10047 m2, sera desservie à partir des
routes des Galimènes et des Clos Grimault.
L'aménagement projeté prévoit la réalisation de 11
lots de superficie comprise entre 394 m2 et 900 m2.
La modification de l'article 7 AUr du règlement
concernant l'implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives.
Le règlement actuel, en cas d'implantation ne joignant
pas la limite séparative prévoit que « la distance comptée horizontalement de
tout point du bâtiment à la limite séparative qui en est le plus rapproché doit
être au moins égal à :
-
la moitié de la hauteur
du bâtiment mesurée à la sablière, à partir du sol naturel, sans pouvoir être
inférieure à 3 m, si les façades ne comportent pas de baies éclairant des
pièces principales ou la cuisine (L = H/2 > 3 m)
-
la hauteur du bâtiment
mesurée à la sablière, avec un minimum de 3 m si les façades comportent des
baies éclairant des pièces principales ou la cuisine (L = H > 3m)
L'application de cette réglementation, au
vu de la densité autorisée dans ces secteurs, aux caractéristiques des
parcelles et à l'architecture contemporaine des constructions, rend difficile
la réalisation de projets. De plus, la réforme des permis de construire, en
application depuis le 1er
octobre 2007, n'impose plus dans les pièces constitutives d'un dossier de
permis de construire la fourniture des vues en plan des constructions.
Il s'agit d'adapter ce règlement en
proposant la formulation suivante :
-
« si
la construction ne joint pas la limite séparative, la distance comptée,
horizontalement de tout point du bâtiment à la limite séparative qui en est le
plus rapproché doit être au moins égale à 3 m »
Le règlement actuel indique, pour le
secteur Uat, que les constructions nouvelles ne devront pas avoir une hauteur
supérieure au niveau de la rue Charles de Gannes, soit 14 NGF
Il est envisagé de créer un sous-secteur
Uat 1 (annexe) autour du bâtiment du casino afin de permettre tous travaux
d'aménagement ou d'extension de celui-ci.
L'article Ual 0 modifie proposera pour le
secteur Uat 1 créé « que les constructions nouvelles ne devront pas avoir
une hauteur supérieure au niveau du bâtiment du casino»
Le Grand Hôtel du Val- André est
actuellement situé dans une zone 1 Uaf 1 au Plan Local d'Urbanisme ou sont admises
les constructions d'habitation, hôtelières, commerciales et artisanales, à
vocation d'équipements collectifs, de bureaux et de services, de parcs de
stationnement.
Afin de réserver cette nouvelle zone à
l'activité hôtelière avec bar et restaurant. Il est proposé de créer un
sous-secteur 1 Uaf 1h sur la totalité de la parcelle du Grand Hôtel.
L'article Ua2 relatif aux occupations et
utilisations du sol sera modifié et proposera, pour le secteur 1 Uaf 1h les
occupations et utilisations suivantes :
-
« les
constructions réservées à l'activité hôtelière avec bar et restaurant»
Le règlement de la zone UC du PLU propose
dans son articleUc2 - sous-secteur Ucg -les occupations et utilisations suivantes :
-
«les
constructions à usage de club-house, hôtel restaurant, hôtel résidence ou
similaire et les aires de stationnement»
Cette zone est destinée à accueillir les
constructions nécessaires au fonctionnement du golf ou bénéficiant de sa
proximité. La commune souhaitant axer l'activité hôtelière sur ce secteur, il
est proposé de modifier cet article sous la forme suivante :
-
« les
constructions à usage de club-house, d'activité hôtelière avec bar et
restaurant et les aires de stationnement»
La zone Ut est une
zone équipée, destinée à recevoir des activités et équipements touristiques
avec les capacités d'accueil correspondantes. L'article Ut 10 du règlement
actuel autorise une hauteur maximale des constructions à 4,50 m au faîtage.
L'aménagement et
l'extension des bâtiments d'exploitation existants du camping du Minihy reste
difficile compte tenu de la superficie réduite du terrain.
Afin de permettre
la création d'un logement de fonction sans diminuer le nombre d'emplacements du
camping, il est proposé de créer un sous-secteur Utc limité à l'emprise des
bâtiments d'exploitation. Ce sous-secteur jouxtant une zone Uc, l'article
relatif à la hauteur des constructions dans cette zone reprend la
réglementation applicable à la zone Uc.
L'article Ut 10 du
règlement sur la hauteur maximale des: constructions sera modifié ainsi, pour
le sous-secteur Utc :
La hauteur des constructions nouvelles devra
respecter les normes suivantes:
·
la différence d’altitude mesurée entre tout point de
la sablière (ou de la ligne de bris en cas de comble à la Mansard ou du
sommet de l'acrotère en cas de toiture- terrasse) et le niveau du
terrain naturel pris à son aplomb ne pourra excéder 6 m.
·
la hauteur au faîtage (hors ouvrages techniques,
cheminées et autres superstructures mineures) ne pourra excéder 1O m.
L'article 12 des zones
Ua, Ub, Uc, et Ud définit les obligations en matière de stationnement des
constructions et installations nouvelles.
Dans le but de
favoriser le développement économique de la commune il est proposé de modifier
cet article par :
a)
la création d'un paragraphe
supplémentaire correspondant aux stationnements pour les résidences seniors. En
raison des faibles besoins de ces établissements, il est proposé de prévoir une
place de stationnement par logement.
b)
la modification du
nombre de places exigées pour les constructions à usage de professions
libérales. Le règlement actuel impose 2 places pour 10m2 de SHON affectée à
l'usage professionnel. Il est proposé de prévoir, comme pour les bureaux, 1
place par m2 de SHON affecté à l'usage professionnel.
81 - Délibération du Conseil Municipal en
date du 16 mai 2008
82 - Délibération du Conseil Municipal en
date du 25 août 2008
83 - Arrêté n° 593-2008/09
84 - Décision du Tribunal administratif
en date du 22/07/2008
85 - Notice explicative
851 – Annexe 1 - Ouverture partielle à
l'urbanisation de la zone 7 Aus
852 - Annexe 2 - Ouverture partielle à
l'urbanisation de la zone 9 Aus
853 – Annexe 3 - Ouverture partielle à
l’urbanisation de la zone 14 Aus
854 - Annexe 4 - Modification des
articles Ua7 et Ub 7
855 - Annexe 5 – Création d’un
sous-secteur Uat 1 avec modification de l’article Ua10 du secteur Uat
856 - Annexe 6 - Création d'un
sous-secteur 1 Uaf 1h
857 - Annexe 7 - Modification de l'article
Uc2 – sous-secteur Ucg
858 - Annexe 8 - Création d'un
sous-secteur Utc avec modification de l'article Ut 10
859 - Annexe 9 - Modification des
articles 12 des zones Ua, Ub, Uc, et Ud
Le bilan de la concertation préalable
pour l'ouverture à l'urbanisation des zones 7 Aus, 9 Aus, et 14 AUS, a été
approuvé par le Conseil Municipal dans sa délibération du 16 mars 2008.
Le Conseil Municipal a également décidé,
par délibération en date du 25 août 2008, de valider et d'incorporer à la
procédure d'Enquête Publique des modifications de zonage et de règlement.
101 – Désignation du
commissaire-enquêteur
Par décision n° E08000372/35 du
22/07/2008, M. Le Président du Tribunal Administratif de Rennes a
désigné M. Guillaume ROUXEL, 3, rue Julien Quintin, BP 60, YFFINIAC (22120) en
qualité de commissaire enquêteur pour l'enquête publique de modification du
Plan Local d'Urbanisme de PLENEUF -VAL-ANDRE
102 - Démarches diverses
Le 26/09/2008 - prise de contact, remise
du dossier, fixation des permanences
Le 23/10/2008 - présentation du dossier/
adjointe URBA
Le 24/10/2008 - visite sur le terrain de
tous les sites concernés
Le 19/11/2008 - déplacement au Pays de St
Brieuc ( dossier SCOT actualisé)
Le 22/11/2008 - déplacement à la demande
des riverains zone des Dîmes
Le 26/11/2008 - déplacement à la demande
de personnes concernées par inondations
Le 05/12/2008 - demande précisions au
Responsable des services techniques de la ville
Divers
-
Contact
Directrice CC « Côtes de Penthièvre » (PLH)
-
Contacts
avec les services de l'Etat et du CG pour demandes de précisions
Remise du rapport et des conclusions motivées
-
RV avec
Monsieur le Maire le jeudi 11 décembre 2008
103 – Permanences du commissaire
enquêteur
Lundi 27 octobre 2008 de 9 H à 12 H
Mardi 4 novembre 2008 de 9 H à 12 H
Mercredi 12 novembre 2008 de 9 H à 12 H
Vendredi 21 novembre 2008 de 14 H à 17 H
Vendredi 28 novembre 2008 de 14 H à 17 H
104 - Publicité
Constatée par le Commissaire-enquêteur
sur les différents sites concernés
Certificat d'affichage réalisé par
l'agent de police municipale
Coupures des journaux Le Télégramme et
Ouest -France
105 - Observations
36 personnes ont été reçues à la
permanence du Commissaire-enquêteur
17 personnes se sont exprimées par écrit
Ces personnes
-
contestent
le mode d'urbanisation actuel
-
en appèlent
au respect de la loi littoral
-
évoquent la
question des inondations et attendent la solution-travaux
-
estiment
que la suppression de places de stationnement est une ineptie
-
souhaitent
une plus large concertation sur les projets « Casino » et «Golf»
-
évoquent
avec acuité la question récurrente des eaux pluviales
-
appèlent de
leurs vœux des infrastructures de circulation douce
L'association pour la Qualité de la Vie à
Pléneuf-Val-André (A.V.A.)
Agréée au titre du Code de l'Urbanisme et
du Code de l'Environnement, comptant 340 adhérents, parfaitement dans son rôle,
a produit sa réflexion pendant la phase de Concertation et au cours de
l'Enquête.
L'association locale A.V.A. :
-
souligne la
perfectibilité de la Concertation
-
examine
chacun des projets soumis à la Modification du P .LU.
-
dénonce le
manque d'approfondissement des études préalables
-
procède à
une lecture précise du SCOT
-
en appèle
au respect de la Loi Littoral
-
et à la
mise en compatibilité du PLU au SCOT.
Le présent rapport répond à l'ensemble
des interrogations et observations déposées à l'Enquête.
La révision du PLU est demandée.
Contexte
La montée en puissance des attentes en
matière de qualité de vie et de préservation de l'environnement, accompagnées
d'une pléthore de textes législatifs visant la protection du «patrimoine
naturel » mérite qu'on s'assure de l'adéquation des moyens aux objectifs.
Le Document d'Orientation Générale du
Schéma de Cohérence Territoriale du Pays de St Brieuc pose trois principes
(imposés par l'article R 122-3 du code de 1 'urbanisme) :
·
promouvoir
une qualité de vie dans un environnement de qualité
·
assurer la
cohésion sociale et territoriale du Pays de St Brieuc
·
affirmer et
renforcer la position économique du Pays de St Brieuc
Chapitre 2 - Garantir la protection de
notre capital environnemental
2.1 - Protéger les espaces naturels
2.1.2 - Protéger la nature ordinaire
2.1.3 - Protéger les vallées
2.1.4 - Maintenir et créer des corridors
écologiques constitutifs de la trame verte
2.1.5 - Valoriser le paysage et la
diversité patrimoniale du territoire
2.2 - Prendre en compte la loi «
Littoral»
2.2.1 - Protéger les espaces sensibles du
littoral
2.2.2 - Les possibilités ménagées par la
Loi Littoral «d' extension limitée » de l'urbanisation dans les espaces proches
du rivage
a)
Définition
de l'extension limitée de l'urbanisation
b)
L'extension
limitée de l'urbanisation dans les espaces proches du rivage?
-
La distance
au rivage, qui tient compte des éléments du relief et du paysage qui
caractérisent l'ambiance maritime
-
La
co-visibilité, qu'elle soit appréciée du rivage ou de l'intérieur des terres
-
La nature
de l'espace (urbanisé ou non) séparant la zone concernée du rivage
2.3 - Gérer les ressources naturelles
2.3.1 - Préserver les ressources en eau
et en assurer la qualité
a)
préserver
les zones humides et leur fonctionnement
b)
améliorer
et préserver la qualité des eaux
2.4 - Assurer la prévention des risques
2.4.1 - Prendre les dispositions
nécessaires pour assurer l'information préventive des risques majeurs
2.4.2. - Prévenir les risques naturels
a)
le risque «
inondation»
…..
Dans les communes littorales
Toute zone d'urbanisation nouvelle de
plus de 1 ha devra faire l'objet d'analyses préalables (insertion dans le site,
dessertes, réseaux, déplacements doux, sécurisation des liaisons, zones
humides, assainissement, exploitations agricoles)
Types d'inondation concernant Pléneuf Val
André (annexe 7 du SCOT)
-
inondation
de plaine
-
submersion
marine
-
ruissellement
et coulées de boue
-
figure à l'atlas
des zones inondables
-
dossier
d'information communal sur risques majeurs (DICRIM) : réalisé
Chapitre 3 - Orienter le développement de
l'urbanisation
3.1 - Structurer le développement à
partir des pôles urbains
3.2. - Promouvoir une
urbanisation et un développement solidaires sur l'ensemble du territoire
3.3 - Organiser le développement de
l'urbanisation
3.3.1 - Economiser l'espace
a)
Limiter
l'étalement urbain par l'instauration de coupures vertes
b)
Favoriser
la densité de l'urbanisation en créant de nouvelles formes urbaines
c)
Valoriser
l' attractivité des pôles centraux, patrimoniaux et touristiques
d)
Accorder
des priorités dans les secteurs et les modes d'urbanisation à privilégier
3.3.2 - Organiser le développement urbain
a)
Renforcer
l'urbanisation des bourgs et des centres-villes
b)
Maîtriser
le développement urbain des hameaux et des villages sur les communes non
littorales
3.3.3 - Intégrer l'environnement dans la
réflexion urbanistique
3.3.4 - Inciter les constructions et
aménagements urbains accessibles à tous
3.3.5 - Favoriser la mixité dans le type
d'habitat, le mode d'occupation des logements et la construction de logements
sociaux...
a)
en
favorisant une dynamique de projet urbain pour les futures opérations
d'aménagement et de construction
b)
en
s'appuyant sur les programmes locaux d'habitat (PLH)
c)
en imposant
la construction de logements sociaux dans les opérations nouvelles
3.3.6 - Prévoir un quantitatif des
besoins en logement et en espace par secteur géographique
Chapitre 6 - La mise en œuvre du SCOT
6.2 - L'observation, le suivi des
indicateurs, l'appui aux communes
6.2.1 - Des indicateurs à définir et un
suivi à assurer pour adapter le document aux évolutions
6.2.2 - Des outils à disposition des
communes
Des outils sont à disposition des
communes pour préciser
les intentions et objectifs du S.C.O:T. ou les guider dans l'élaboration de
projets de développement :
-
Note «
Recommandations pour. .. conception d'opérations de développement»
-
Approche
Environnementale de l'Urbanisme, développée par l'A.D.E.M.E.
-
Tableaux de
synthèse, éléments de «territorialisation » des trois grands secteurs:
l'urbain, le littoral, le rural
-
Atlas
cartographique par thème. .. pour compléter les documents d'urbanisme
-
Plaquette «
Planifier l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral »
Il s'agit ici, très succinctement, de
donner un aperçu de l'importance du Schéma de Cohérence Territorial et
d'évoquer l'obligation légale de mise en compatibilité du Plan Local
d'Urbanisme.
L'intégralité de ces documents est à la
disposition du public.
L'urbanisation pose aujourd'hui un corps
de règles qui, dans une approche qui se veut globale et concertée, supporte mal
précipitation ou passage en force.
Dans la partie Nord-ouest du bourg, à
proximité de la rue Clémenceau
Terrain composé des parcelles en section
M n° 147,406, et 407:
Projet de 9 lots de 525 m2 et 790 m2,
pour une superficie totale de 8748 m2
Terrain actuellement desservi par la voie
du lotissement de la Ville Cado, aménagée jusqu'à la parcelle section M n° 107
Les lots seront desservis par une voie
intérieure que les propriétaires aménageront à partir de cet accès.
Emprise au sol non réglementée
Coefficient d'occupation du sol fixé à
0,40
Actuellement en pré
Le terrain présente un dénivelé vers le
sud-ouest
« Un emplacement est réservé à l'ouest
du lotissement pour un dispositif de rétention des Eaux Pluviales, sa
capacité sera déterminée après une étude d'incidence Loi sur l'Eau.
Ce dispositif sera un bassin paysager à
sec. Il servira,
à terme, pour recevoir les Eaux Pluviales de l'ensemble de la zone 7Aus.
Son trop-plein se déversera dans le
réseau communal existant d'Eaux Pluviales sur la place de Lesquen »
« Préservation des zones humides -le
bassin projeté dans la zone N jouxtant le lotissement et propriétaire du
lotisseur, fera l'objet d'une étude d'incidence au titre de la Loi sur l'eau.
Cette étude définira un type de bassin ne perturbant pas le fonctionnement
de cette zone humide » .
« Densification des formes urbaines /
logements sociaux - Un lot sera consacré au logement social si la
Commune le souhaite: dans ce cas, une surface permettant de réaliser 2 ou 3
logements leur sera réservée. »
Le Commissaire-enquêteur souligne le
contexte de réalisation de ce lotissement
Une description très sommaire suffit à
mettre en lumière la fragilité de l'environnement: un pré, un bassin projeté
dans la zone naturelle (N)
Un lot réservé au logement social si la
commune le souhaite ( peut-on faire à moins ?)
Dans la partie sud-ouest du bourg, dans le
prolongement du chemin des Dîmes
Composé de 14 lots de 475 et 910 m2 pour
une superficie totale de 11740 m2
Desservi par une voie intérieure qui sera
réalisée dans le cadre de l' aménagement. du terrain
Emprise au sol non réglementée
Coefficient d'occupation du sol fixé à
0,40
Terrain actuellement en culture
Présente une très faible dénivelée vers
le Sud (quel pourcentage ?)
Surélevé par rapport au chemin et aux
parcelles environnantes, il surplombe le secteur et offre une perspective à
l'ouest, vers le Val André
« Un emplacement est réservé au sud -
ouest du lotissement pour un dispositif de rétention des Eaux Pluviales,
qui sera déterminé après une étude d'incidence Loi sur l'Eau.
Ce dispositif sera un bassin paysager
à sec»
« Assainissement eaux usées -_les lots seront raccordés au réseau
d'assainissement eaux usées réalisé par les lotisseurs. Le raccordement au
réseau communal sera déterminé après réalisation du plan topographique et
études des diverses solutions, et se fera soit sur le Chemin des Dîmes, soit
sur la rue de la Cour.
Si besoin, ils installeront une pompe
de relevage des Eaux Usées au point bas de leur lotissement»
« Assainissement eaux pluviales -les lots seront raccordés au collecteur
Eaux Pluviales du lotissement réalisé par les lotisseurs. Ce collecteur se
déversera dans un dispositif de rétention des Eaux Pluviales aménagé
dans la partie Sud-ouest du projet. Le trop-plein du bassin se déversera
dans un fossé à aménager rue des Dîmes, jusqu'au réseau communal. »
« Insertion dans le paysage - Le
lotissement se situe sur un versant comportant des urbanisations récentes, dans
un secteur topographique exposé à la vue depuis des espaces proches du
littoral, sans pour autant déborder sur une crête … »
« Densification des formes urbaines /
logements sociaux – Un lot sera consacré au logement social si la
Commune le souhaite: dans ce cas, une surfacede700 m2 environ permet de
réaliser 2 ou 3 logements. »
Projet sur un terrain de plus d'un ha méritant
une étude environnementale
Site paysager remarquable
Site en co-visibilité sur espace proche
du rivage (Loi Littoral)
Situé sur un bassin versant au-dessus de
la station d'épuration
Au Sud-est et à 800 mètres du centre de
Pléneuf au lieu-dit« La Ville COQUEN »
Comportant 11 lots de 394 m2 et 900 m2,
sur une superficie totale de 10047 m2,
Desservi à partir des routes des
Galimènes et des Clos Grimault.
Terrain plat à usage de prairie
Pente faible de 3% d'est en ouest
Pas de zone humide recensée
Emprise au sol non réglementée
Coefficient d'occupation du sol fixé à
0,40
« Destination des lots - ...
toutefois afin de garantir une diversité des types de logement à construire, de
petits collectifs peuvent être envisagés sur certains lots ».
« Réalisation - réflexion sur
l'aménagement de l'ensemble de la zone réalisée en un lotissement de 22 lots.
Ouverture partielle pour 11 lots avec des surfaces entre 394 et 900m2, pour une
moyenne de 570 m2.
Toutefois, afin de favoriser
l'implantation de bâtiment groupé, ou de construction jumelée, certains lots
pourront être modifiés. »
« Organisation - …une 3ème
voie en impasse permet de desservir les lots 10, 11, 12 par la rue
du Clos Grimault... »
« Insertion dans le paysage - ...
En outre la zone est à plus de 2 kilomètres du rivage et en
étudiant la topographie générale, son
aménagement n'aggravera pas le paysage vu depuis le littoral. ... »
« Réseaux - ... pour les eaux
pluviales, afin de limiter les rejets, le lotisseur s'engage à sensibiliser
chaque acquéreur sur les avantages de la récupération de leurs eaux
imperméabilisées et les encouragera à utiliser cette eau à des fins
domestiques. Cette sensibilisation pourrait se faire par la rédaction
d'un document à destination des acquéreurs. ... »
« ... S'agissant de la zone 14 Aus,
l'accès principal du futur lotissement se situe au Sud par la route des
Galimènes. Cette voie, à terme, aura vocation de route principale, voire de
« rocade.», et pourra être transférée
dans le domaine départemental (emplacement réservé au
P .L.U.)
La desserte de cette zone doit être
sécurisée par un aménagement de carrefour (tourne à gauche par exemple) qui
fera l'objet d'un emplacement réservé.
Par ailleurs, compte tenu de la pente
naturelle du terrain, le réseau routier départemental constituera l'exutoire
des eaux pluviales : tout rejet d'eaux pluviales dans le réseau
départemental doit être limité en quantité et de bonne qualité.
Il convient d'évaluer l'incidence du
rejet des eaux pluviales sur la voie (surfaces imperméabilisées constituées par
les voiries et le stationnement, eaux de toiture, ...) et étudier si la
réalisation d'un bassin de rétention des eaux pluviales est nécessaire,
notamment suivant le résultat des calculs de débit.
De même, dans le cas de système
d'assainissement autonome, il importe de préciser s'il est envisagé que la
route des Galimènes constitue l'exutoire des eaux usées épurées, d'en mesurer
la quantité et la qualité et l'incidence sur la voie.
Enfin, il y a lieu de préciser si
l'opération d'urbanisation doit faire l'objet d'une instruction au titre de la
loi sur l'eau. ... »
L'idée de petits collectifs obéit à une
recherche de densification et de mixité sociale
Le traitement des eaux pluviales
s'inscrit dans le projet routier départemental
Il
s'agit d'adapter ce règlement en proposant la formulation suivante: « si la construction ne joint pas la
limite séparative, la distance comptée, horizontalement de tout point du
bâtiment à la limite séparative qui en
est le plus rapproché doit être au moins égale à 3 m »
La réforme de l'instruction des permis de
construire, en application depuis le 1/10/2007, exige que soit modifiée la
règle de distance des bâtiments qui ne joignent pas la limite séparative.
Nonobstant ce changement de la règle de
l'article 7 du règlement des zones Ua et Ub, c'est toujours sous réserve du
droit des tiers qu'est délivré le permis de construire.
Cette demande de modification est
compréhensible.
Le règlement actuel indique, pour le
secteur Uat, que les constructions nouvelles ne devront pas avoir une hauteur
supérieure au niveau de la rue Charles de Gannes, soit 14 NGF
Il est envisagé de créer un sous-secteur
Uat 1 autour du bâtiment du casino afin de permettre tous travaux d'aménagement
ou d'extension de celui-ci.
L'article Ua 10 modifié proposera pour le
secteur Uat 1 créé «
que les constructions nouvelles ne devront pas avoir une hauteur
supérieure au niveau du bâtiment du casino»
1° création d'un sous secteur Uat 1
autour du bâtiment du casino
2° pour ce secteur Uat 1
modification de l'article 10 du règlement de la zone: «hauteur maximale des constructions:
au niveau du bâtiment du casino
Il s'agit d'adopter une règle qui lève la
contrainte que fait peser la rédaction actuelle du règlement. A savoir, la
norme NGF 14 (niveau général de la France à 14 mètres)
Il a été précisé au C.E. qu'il s'agissait
de pouvoir installer un ascenseur
(ce qui évite des transformations trop
importantes à l'intérieur du bâtiment)
Le C.E. considère que le périmètre du
sous-secteur créé correspond à l'emprise actuelle du casino.
Les photos panoramiques exposées en
Mairie illustrent un projet qui ne dénature pas le site.
Le Commissaire-enquêteur adhère au
bien-fondé de la modification demandée.
La municipalité veut préserver la
destination d'un des fleurons historiques de la station, d'où la nécessité de
créer un sous-secteur comprenant l'emprise du périmètre du Grand Hôtel et de
modifier en conséquence l'article 2 du règlement de zone relatif aux types
d'occupation ou d'utilisation du sol soumises à des conditions particulières.
.Il. s'agit, en clair, que cet édifice ne
soit affecté, comme le lui permettrait la règle d'urbanisme
actuelle, à un usage autre que celui
qu'on lui connaît.
1° création du secteur 1 Uaf 1 h, propre
au Grand Hôtel
2° pour ce secteur 1 Uaf 1 h,
modification de l'article 2 : « les constructions réservées à l'activité
hôtelière avec bar et restaurant»
Il n'y a pas d'objection à cette
modification.
Le règlement de la zone UC du PLU propose
dans son article Uc2- sous-secteur Ucg - les occupations et utilisations
suivantes:
-
« les
constructions à usage de club-house, hôtel restaurant, hôtel résidence ou
similaire et les aires de stationnement»
Cette zone est destinée à accueillir les
constructions nécessaires au fonctionnement du golf ou bénéficiant de sa
proximité. La commune souhaitant axer l'activité hôtelière sur ce secteur, il
est proposé de modifier cet article sous la forme suivante:
-
« les
constructions à usage de club-house, d'activité hôtelière avec bar et
restaurant et les aires de stationnement»
L'article est modifié comme suit : «
les constructions à usage de club-house, d'activités hôtelières avec bar et
restaurant et les aires de stationnement. »
Exit donc « hôtel résidence ou similaire»
ce qui de près ou de loin pouvait s'apparenter à de la promotion immobilière.
C'est donc une réduction notable des possibilités de construction.
Soit, mais ceci n'est pas un argument
pour perdre de vue la Loi Littoral
La zone Ut est une zone équipée, destinée
à recevoir des activités et équipements touristiques avec les capacités
d'accueil correspondantes. L'article Ut 10 du règlement actuel autorise une
hauteur maximale des constructions à 4,50 m au faîtage.
L'aménagement et l'extension des
bâtiments d'exploitation existants du camping du Minihy reste difficile compte tenu
de la superficie réduite du terrain.
Afin de permettre la création d'un
logement de fonction sans diminuer le nombre d'emplacements du camping, il est
proposé de créer un sous-secteur Utc limité à l'emprise des bâtiments
d'exploitation. Ce sous-secteur
jouxtant une zone Uc, l'article relatif à la hauteur des constructions dans
cette zone reprend la réglementation applicable à la zone Uc.
L'article Ut 10 du règlement sur la
hauteur maximale des constructions sera modifié ainsi,
pour le sous-secteur Utc :
La hauteur des constructions nouvelles
devra respecter les normes suivantes :
·
la
différence d'altitude mesurée entre tout point de la sablière (ou de la ligne
de bris en cas de comble à la Mansart ou du sommet de l'acrotère en cas de
toiture- terrasse) et le niveau du terrain naturel pris à son aplomb ne pourra
excéder 6 m.
·
la
hauteur au faîtage (hors ouvrages techniques, cheminées et autres
superstructures mineures) ne pourra excéder 10 m.
A la lecture de la modification demandée
on peut, légitimement, se demander si c'est le camping qui est trop petit ou,
si c'est le bâtiment d'exploitation.
On peut entrer dans la logique d'un
raisonnement qui se défend, «permettre la création d'un logement de
fonction » mais
cette modification qui se veut mineure a une portée qui la dépasse.
En effet, le rédacteur de la modification
emploie le pluriel «... des constructions nouvelles» Dans
ce cas, il ne s'agit plus du seul bâtiment d'exploitation du camping.
Le Commissaire- enquêteur considère que
cette modification s'éloigne singulièrement du règlement d'urbanisme approuvé
en 2004.
L'article 12 des zones Ua, Ub, Uc, et Ud définit
les obligations en matière de stationnement des constructions et installations
nouvelles.
Dans le but de favoriser le développement
économique de la commune il est proposé de modifier cet article par:
c)
la
création d'un paragraphe supplémentaire correspondant aux stationnements pour
les résidences seniors. En raison des faibles besoins de ces établissements, il
est proposé de prévoir une place de stationnement par logement.
d)
la
modification du nombre de places exigées pour les constructions à usage de
professions libérales. Le règlement actuel impose 2 places pour 10m2 de SHON affectée à
l'usage professionnel. Il est proposé de prévoir, comme pour les bureaux, 1
place par m2 de SHON affecté à l'usage professionnel.
Modification motivée par un souci de
développement économique et une observation de la réalité des besoins dont la
municipalité a sans doute conscience.
Pour autant peut-on s'affranchir d'un
plan global de stationnement. Il est dit en substance, à l'enquête, que la
réduction du stationnement n'est pas de nature à faciliter la circulation pendant
la saison
Le C.E. pense qu'à situation
exceptionnelle, organisation exceptionnelle.
Pas d'objection à la volonté politique
d'améliorer, en dernière analyse, ce qui lui semble être une recherche de
l'intérêt général.
Le C.E. distingue dans le présent projet
de Modification du P.L.U. de Pléneuf-Val-André :
a)
les
modifications de règlements de zones qui ont une utilité à court terme sans
ouvrir la brèche à une urbanisation qui figerait le cadre pour de nombreuses
années
b)
et la
poursuite d'une urbanisation qui est
o
notamment
empêchée par un défaut de maîtrise de la gestion du cycle de l'eau,
o
éloignée du
concept de mixité sociale,
o
et qui se
prive notoirement d'une approche globale de préservation du patrimoine naturel
La situation exige un certain
pragmatisme. Une pause dans l'urbanisation est souhaitable, le temps de la mise
aux normes de tous les outils qui contribuent à la gestion du cycle de l'eau.
En l'espèce, nécessité fait loi.
Les nombreuses études recensées montrent
que la mesure de la situation est prise.
Les méthodes qui ont eu cours sont
révolues. L'urbanisation s'inscrit dans une perspective socialement très large,
et mobilise une pluralité d'acteurs à différentes échelles du territoire
S'il y a pléthore de règles posées par le
législateur c'est pour exiger que...}'espace soit géré dans la perspective d'un
développement durable.
Le C.E. préconise la mise en révision du
P .L. U. pour le rendre compatible au S. C.O. T. du Pays de St Brieuc et
permettre une approche globale et durable de l'urbanisation de Pléneuf-
Val-André.
En toute cohérence, le
Commissaire-enquêteur émet DEUX AVIS :
1 - Ouverture partielle à l'urbanisation
de la zone 7 Aus
2 - Ouverture partielle à l'urbanisation
de la zone 9 Aus
3 - Ouverture partielle à l'urbanisation
de la zone 14 Aus
8- Création d'un sous-secteur Utc avec
modification de l'article Ut 10
4 - Modification des articles Ua7 et Ub 7
5 - Création d'un sous-secteur Uat l avec
modification de l'articleUa10 du secteur Uat
6 - Création d'un sous-secteur 1 Uaf 1 h
7 - Modification de l'article Uc 2 -
sous-secteur Ucg
9 - Modification des articles 12 des
zones Ua, Ub, Uc, et Ud
A Pléneuf-Val-André le 11 décembre 2008
Le Commissaire-enquêteur,
Guillaume ROUXEL